別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -45 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市緑町３２４番 ｢緑町１４－８｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 郡山 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心を縦断する内環状線 背後の利便性良好な住宅地域 。 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 郡山駅北西方 2.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の利便性良好な住宅地として推移するものと予測する。中心地の住宅需要が引き続き好調であるが良 質な供給物件は少なく、当面、地価水準は強含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部の住宅地域。中心市街地の住宅地域と高い代替関係にあるが地価の高止まりから需給圏は郊 外を含んで広域的に形成される。需要者の中心は市内居住者による第一次取得や買換えである。需給圏内では良質な供 給物件が不足し、需給動向は強含み状態にある。中心となる価格帯は、土地は１，５００万円を超え、新築戸建も建築 費の高止まりから４，０００万円を超えるが、供給主体により相当の価格差も生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるが、標準地の間口・奥行・画地規模等から経 済合理的な賃貸物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引 価格を指標に決定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた 。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,400 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.1] [101.0] 100 80,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増。土地取引件数は落ち 着いている。新設住宅着工戸数は堅調に推移 している。中心地の宅地需要が強く、市場に も影響している。 幹線道路への連続性や、大型商業施設、総合 病院等の交通利便性に優れ、堅調な需要を維 持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％