別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -44 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市七ツ池町７６番 ｢七ツ池町２４－１２｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 郡山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 2.5km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性等が優る住宅地として熟成した地域である。近隣地域内及びその周辺において、今後住環境等に大き く影響を与えるような事象の発生は考え難いため、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部へのアクセスが良好な、既成市街地の住宅地域一円である。特に、住環境に優れる中心部の住 宅地域との代替性が高いと思料する。需要者は市内在住の所得水準がやや高位の個人が中心と考えられる。地域内の道 路幅員がやや狭いものの、利便性・快適性に優れる住宅地域に対する需要は底堅い。需要の中心となる価格帯について 、土地は１，３００～１，８００万円程度、新築戸建住宅は総額で概ね３，０００万円台が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件がやや劣り、前面道路の幅員並びに間口・奥行の関係及び規模等から、経済合理性を伴った賃貸用不動産を建 築想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。居住の快適性をより重視し、自己使用目的での取 引が中心となる戸建住宅市場では、現実に市場で発生した取引価格を指標として取引の意志決定が行われることが一般 的であるので、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,800 円／㎡ [105.8] 100 100 [101.0] 100 [111.4] [101.0] 100 67,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな か、個人消費、設備投資等一部持ち直しの動 きが見られるが、当市人口はやや減少傾向。 市内中心部に近く、生活上の利便性等は良好 である。地域内及び周辺において、特段の変 動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％