別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -43 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富久山町久保田字桝形３９番６ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東6m市道 水道、下水 郡山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 善宝池の北西側に位置する既 成の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。今後も現状を維持していくと予測する。周辺では宅地開発による住宅建築が緩や かに進行し、地価水準は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部から北部にかけての住宅地域。特に磐越西線と内環状線に挟まれた住宅地域との代替性が強 い。需要者の中心は郡山市内に居住する３０代ファミリー層で、一部に市外からの流入も見られる。中所得世帯者向け の建売が主で、比較的駅に近く生活利便性の良好な地域で需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は土地で１０００万 円前後、新築戸建住宅は３０００万円前後。また最近では建売業者や建物品等に応じて価格帯に幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートが見られるが、画地規模等から経済合理的な賃貸想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。市 場では快適性や利便性を重視した戸建向き宅地の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域から多くの信頼性のある取 引事例を収集し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来性ならびに代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [ 99.9] [102.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 分譲戸建住宅やマンション需要の高まりを受 けて商業地域での建て替えが進んでおり不動 産需要は堅調である。 善宝池の北側に形成された住宅地域。住宅地 需要は堅調である。地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％