別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -42 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市大槻町字六角北９番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ細街路の多い住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 郡山 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   140 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西側周辺部の細街路及 び行止り道路も見られる住宅 地域である。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 郡山駅西方 5.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高まりつつある住宅地域であり、地域要因に特段の変動もないことから、今後も現状をほぼ維持して推 移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市市街地西方を中心とした住宅地域一帯である。需要者の中心は市内在住の一次取得者である。細街 路も多く、整備された分譲地等と比較した場合の選好性は低いが、商業施設や小学校への接近性は良好であるため需要 は底堅いほか、供給量は限定的であるため、土地価格は上昇傾向にある。土地は概ね９００万円～１１００万円程度、 新築戸建については事業者により大きく異なるため価格帯を把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域はアパート等賃貸物件も若干見られるが、自用の一般住宅が大部分で、収益性よりも居住の快適性を重視する住 宅地域であり、また、画地規模及び行政的条件より事業収支に見合う賃貸用建物を想定することが困難なため、収益価 格は試算できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向の影響等を考慮し、代表標準地との検討も踏 まえ、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [105.2] 100 100 [102.0] 100 [113.8] [104.0] 100 54,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市では人口は微減傾向にあるが、住宅地 を中心に土地需要は堅調で推移しており、需 要に対して供給が不足気味の状況にある。 熟成度が高まりつつある郊外の住宅地域であ り、特段の変動要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％