別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -40 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市片平町字西大町２９番 ②地積 　(㎡) 554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (50,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に店舗 兼住宅等も見られる 住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 郡山 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北西方郊外の片平地区 に位置する農家集落地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた市街化調整区域であるが、地区計画により建築規制が緩和されている。しかし、市街地ほどの 土地需要はみられず、今後は建築費や金利の動向にも影響を受け地価は弱含みになる可能性があると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の市街化調整区域を中心とした集落地域一円である。地区計画により住宅の建築が可能であるため 、造成された分譲地においては圏域外からの流入も見られるが、集落内の旧来からの土地については、同一集落または 近隣集落の関係者による需要が中心となる。市内中心部から離れ商業施設も小規模商店等に限られることから、需要者 の選好性は低く、総額を抑えたい一次取得者による需要がある程度である。取引の中心となる価格帯も見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。自用目的での取 引が中心であるので、市内の市街化調整区域における比較可能な取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで 減少している。 地区計画により新規宅地の供給は可能である 。集落内に旧来からの農家住宅と新規分譲地 が混在する、やや変則的な土地利用を継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％