別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -38 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市喜久田町堀之内字堀内１２７番３ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 駅に近い一般住宅と 農家住宅が混在する 住宅地域 西4m市道 水道、下水 喜久田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市域北西部の飛び市街地に位 置する既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 喜久田駅北西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として現状を維持するものと予測する。地区外からの需要は少ないが、生活圏・経済圏等は安定し ている。当面、地価水準は横這い傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地辺縁の住宅地域。飛び市街地であるが、交通接近条件が整っており、取引件数は少ないが需給は安 定的に推移。需要者の中心は地縁性のある市内居住者、需給圏外からの転入は少ない。地縁性が反映され需要者層は限 定的である。既存住宅地の空地や小規模開発の供給が散見され、当面、需要は安定的に推移している。中心となる価格 帯は、土地は６００万円～８００万円程度、新築戸建は供給主体により相当の価格差も生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるが、接道幅員が狭く駐車場確保を前提の賃貸 物件想定が現実的ではなく、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標 に決定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よって比 準価格を重視し、需給が安定的に推移している市場動向を考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増。土地取引件数は落ち 着いている。新設住宅着工戸数は堅調に推移 している。中心地の宅地需要が強く、市場に も影響している。 市街地外縁の飛び市街地であるが、最寄駅や 小中学校等の交通接近条件が整っており、需 給件数は少ないが地価は安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％