別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -37 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市熱海町熱海１丁目３１１番４ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 空地 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、下水 磐梯熱海 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市郊外の熱海地区の磐梯熱海 駅に近い住宅地域 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 磐梯熱海駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に共同住宅が見られる住宅地域で、今後も現状で推移すると予測する。熱海町駅前市有地整備事業 が進められたが、市中心部から離れた既成住宅地であり需要が弱含みで、地価水準は若干下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市内の住宅地域で、特に熱海・喜久田地区の郊外住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者は同一 需給圏内の居住者及び勤務者が中心である。市中心部から離れた磐梯熱海駅を中心とした飛び市街地の既成住宅地域で あり、多目的交流施設が建設された駅前整備事業の特段の影響は見られず、需要は弱い。磐梯熱海温泉街はコロナ禍で 苦境が続いている。土地は２００㎡程度で５００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法はアパート用地としては画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、適用できなかった。自己 使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されること が一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地 域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 98.4] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い中心部では富裕層を中心に需要 が強く、ハウスメーカーが強気の価格を設定 。一方、集落地域や利便性の劣る地域では継 続して弱含み。 磐梯熱海駅に近接するが、市中心部から離れ 、駅前整備事業の影響も特段ないため、取引 が少なく需要が弱含みで、地価は若干下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％