別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -36 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市日和田町字原１２番４２ (日和田９街区２－１) ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地も見られる新興住 宅地域 北6m区画街路 水道、下水 日和田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 施行中である日和田土地区画 整理事業地内に存する 街 路 基準方位　北　６ｍ 区画街路 交通 施設 日和田駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郡山市街地北部の土地区画整理事業が進行中の住宅地域で戸建住宅が増え熟成度が進んでいる。高値取引が見ら れる等地価水準が安定しなかったが、近年やや落ち着き今後も堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として郡山市北部郊外の住宅地域に亘る範囲と判定する。特に日和田土地区画整理事業地内住宅地域 と代替関係が高い。需要者は、同一需給圏内の居住者が中心で市内へ通勤する一次取得者も見込まれる。区画整理事業 地内の熟成度が進むにつれ取引価格の開差は縮小し取引価格も安定傾向にある。土地は２００㎡程度で１，０００万円 程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地区画整理事業地内にはアパートが見られるものの、対象地は収益建物の敷地としては画地規模が小さいため経済合 理性のある建物が想定できず、収益価格は試算しなかった。代替性の強い日和田土地区画整理事業地内に存する取引事 例等から試算した比準価格は、市場の実態を客観的に反映し説得力が高いものと思料する。拠って、比準価格を採用し 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [103.9] 100 100 [102.0] 100 [100.5] [100.0] 100 51,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減しているが、世帯数は微増してい る。土地取引は一時程ではないが高水準にあ る。住宅地の価格は堅調に推移している。 大規模商業施設との接近条件に恵まれた郊外 住宅地域として熟成度が進んでいる。土地需 要も堅調で、価格も強含みで推移している。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％