別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -34 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市字名倉２３８番３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 郡山 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４９号南方の公民館や公 園に近接する住宅地域 街 路 基準方位　北、　４ ．３ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 3.9km 法令 規制 １中専 (70,172) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする低層住宅地域で、今後とも現状で推移すると予測する。中心部は富裕層を中心に需要が強く 、その周辺でも中心部の高価格物件を回避する需要を取り込み需給は堅調で、地価水準は上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地の住宅地域で、特に南西部の幹線道路背後の住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者は同 一需給圏内の居住者及び勤務者が中心である。国道４９号から駅寄りの地域の中心部の住宅地域では富裕層を中心に需 要が強く高値取引も見られ、周辺でも中心部の高価格物件を回避する需要を取り込み需給は堅調。土地は２００㎡程度 で１０００万円程度が需要の中心である。新築戸建住宅は建売業者による建築費等により価格幅が大きい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法はアパート用地としては細街路で画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないため、適用できなかっ た。自己使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定さ れることが一般的と認められる。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の 動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [102.7] 100 100 [105.0] 100 [100.1] [106.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国道４９号から駅寄りの地域の中心部では富 裕層を中心に需要が強く高値取引もある。周 辺部や郊外部でもパワービルダーの動きが活 発で需給は堅調。 細街路も見られるが、国道や小学校等に近く 利便性は良く、中心部の高価格物件を回避す る需要を取り込み需給は堅調で、地価は上昇 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％