別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -33 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 9,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市三穂田町八幡字後町５番１ ②地積 　(㎡) 798   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等の中に小 売店舗も見られる住 宅地域 南5m市道、東側道 水道、下水 郡山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       798 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅を中心に店舗も所在 する既存の住宅地域 街 路 基準方位　北　５ｍ 　市道 交通 施設 郡山駅南西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であるが、調整区域であるため、地域に特段の変化は無く推移していくと予測する。地域内 における取引はほとんど無く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地外円部に位置する調整区域の住宅地域である。地域に地縁性の深い農業後継者等以外の需要者は いない。供給があるのは何らかの事情を有する場合であり、土地の取引が極めて少ないことから、需要の中心となる価 格帯は見出せないのが現状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調整区域であることから、収益物件はほとんど存在せず、適正な賃料水準を見出すことができないため、収益還元法は 適用しなかった。類似地域において、広範囲に調査した結果得られた取引事例を採用して比準価格を求めた。この価格 は市場性を反映しているため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [104.4] [100.0] 100 9,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,920 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減しているが、住宅着工戸数 は堅調に推移している。景気回復傾向と低金 利政策を背景にして不動産需要は依然堅調で ある。 調整区域であることから、土地の取引はほと んど無く推移している。 個別要因に特段の変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％