別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -31 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小橋　達夫   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市新屋敷１丁目７３番８ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 郡山 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 アパートも見られるが、大規 模画地の分割により小規模な 戸建住宅も多い 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 郡山駅北西方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郡山インター線背後に位置し、利便性が比較的良好な低層戸建住宅地域として熟成度を高めている地域である。 住宅地の需要は依然高く、当該地域では売り物件が少なく、当面地価の上昇傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に郡山市中心市街地の北部に位置する戸建住宅地域である。需要者の中心は郡山市内の第一次取得者で あるが、市外からの転入者も見られ、買替え需要もある。景気の回復傾向と低金利政策を背景とした住宅需要は依然堅 調であり、生活利便性の高い住宅地では高値の取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、土地で１，３００万円 ～１，５００万円、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅も見られるが、標準地は画地規模が小さいため経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であり、収益価格 は試算しなかった。一方、類似地域において、取引時点が新しく類似性も高い多数の信頼性のある取引事例が得られた 。拠って、最近の市場動向を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続を背景に不動産需要は依然 堅調で、住宅着工戸数はやや増加傾向で推移 している。 郡山インター線背後の区画整然とし、居住環 境に恵まれた住宅地で需要は根強い。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％