別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -30 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市島２丁目６２７番４ ｢島２－３７－１７｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 郡山 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部に接近した土地 区画整理済の住宅地域である 。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に接近した利便性良好な住宅地域で、地域東側の幹線沿いに大型スーパー（令和２年オープン）、 ドラッグストア等各種店舗が進出して利便性が更に向上し、地価は堅調な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部西側周辺地域を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内の居住者が大部分で ある。本地域は市街地中心部に接近した区画整理済の利便性良好な住宅地域であり、また、近くの幹線沿いに大型スー パー、ドラッグストア等新たな店舗が進出して利便性が更に向上し、需要は堅調な状況が続いている。土地は１，００ ０万円台前半、新築の戸建住宅は３，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域はアパート等賃貸物件も見られるが、自用の一般住宅目的の取引が大部分で、収益性よりも居住の快適性を重視 する住宅地域であり、また、画地規模が小さく、事業収支に見合う共同住宅等を想定することが困難なことから、収益 還元法は適用できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向を考慮し、また、代表標準地との検討も 踏まえ、現実の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,800 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [103.0] 100 74,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地分譲・分譲マンションの建設・総合病院 跡地開発の始動等により不動産市場は総じて 堅調であるが、建築費が上昇している。 市街地中心部に接近し利便性良好な住宅地域 で、東側の幹線沿いに大型スーパー、ドラッ グストア等店舗が進出し、需要は堅調な状況 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％