別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -26 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市安積町日出山字神明下２３番２ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北3.5m市道 水道、下水 郡山 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川東側の細街路の住宅 地域である。 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 郡山駅南方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 東日本台風の浸水被害により不動産市場が沈滞し、河川周辺の浸水被害地域への需要は依然低調であり、本地域 の地価も低調な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地南東部の阿武隈川東側を中心に同河川西側も含む住宅地域の圏域である。需要者は地縁的な選好性 から阿武隈川東側地域の居住者が大部分である。本地域は阿武隈川東側の細街路の住宅地域であり、また、東日本台風 の浸水被害により不動産市場が沈滞し、需要は依然として低調な状況にある。取引件数も少なく、需要の中心価格帯を 把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は学生向けを中心としたアパートも見られるが、自用の一般住宅目的の取引が主要な住宅地域である。収益価格 は賃貸建物を想定し直接法を適用したが、建築費の上昇によりマイナスに求められた。比準価格は類似地域等の現実の 取引事例より求められ、現実的で信頼性が高い。よって、代表標準地からの検討も踏まえ、実証的で信頼性の高い比準 価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [102.0] 100 [132.0] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地分譲・分譲マンションの建設・総合病院 跡地開発の始動等により不動産市場は総じて 堅調であるが、建築費が上昇している。 東日本台風の浸水被害より不動産市場が沈滞 し、また、細街路の住宅地域であり、需要は 依然低調な状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％