鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１０ -15	郡山市		建付地	（　）	袋地等	南7.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	２３Ｋ１０ -14	郡山市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３Ｋ１０ -16	郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西5m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
d	２３Ｋ１３ -36	郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	２３Ｋ１２ -23	郡山市		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,442	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	80,532	100 [ 100.0]	80,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	82,900
b	(　 ) 102,716	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,873	100 [ 123.4]	84,986		87,500
c	(　 ) 89,148	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	90,208	100 [ 109.3]	82,532		85,000
d	(　 ) 75,626	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,812	100 [ 96.6]	79,516		81,900
e	(　 ) 84,693	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	86,286	100 [ 110.1]	78,371		80,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,200 円／㎡]

郡山 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,165,205	666,521	2,498,684	2,477,540	21,144	（　0.9711） 20,533	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	419,041 円　　　　（　 1,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積約４６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.74	100.0	92.74	1,440	133,546	1.0	133,546
							1.0	133,546
2～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,469	136,235	1.0	136,235
							1.0	136,235
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		269,781		269,781
								269,781

⑨年額支払賃料	269,781 円　×　12ヶ月　＝　 3,237,372 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,237,372 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 161,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,075,503 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	269,781 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 269,781 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 87,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,165,205 円　　　　（　 12,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３ＣＹ　　　　-7	1,452 ( 1,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,482 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３ＣＹ　　　　-12	1,530 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,578
c	２３Ｋ５Ｃ　　　　-2	1,355 ( 1,355)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	1,397

郡山 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,200 円	33,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,121 円	3,237,372　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,300 円	33,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,600 円	33,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,800 円	33,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 666,521 円　（　　　　　　 2,698 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,800,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,477,540 円（　　　　　 10,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,165,205 円
②総費用	666,521 円
③純収益　①－②	2,498,684 円
④建物等に帰属する純収益	2,477,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 419,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
郡山 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -25

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　真一

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市深沢２丁目１９７番２｢深沢２－１７－５｣				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ1	一般住宅にアパートが見られる閑静な住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	郡山 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 350 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

酒蓋公園に近接する住宅地域

街

路

基準方位　北　　８
ｍ　市道

交通

施設

郡山駅南西方

2.4km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

利便性が良好な熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。住宅建築や移転による需要に
より、地価は上昇基調が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,360 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は郡山市中心部周辺の住宅地域一円。需要者の中心は概ね同一需給圏内の居住者であるが、圏外からの転入
も見られる。近隣地域は市街地中心部の利便性良好な住宅地域で、供給が少ない状況の中、富裕層等の需要が高い。土
地は２５０㎡前後で１，９００万円～２，２００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円程度の物件が需要の中心
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性の良好な住宅地域でアパ－ト等の収益物件も見られるが戸建住宅が主体であり、土地取引は自用目的で行われる
場合が多く、地価は周辺の取引価格により判断される傾向が強い。建築費が高騰しており土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が和らぎ、雇用情勢・企業
収益・個人消費は緩やかに持ち直している。
住宅着工は弱い動きとなっている。

利便性の良好な住宅地域であり、一般的要因
の影響もあり需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡山 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１０ -1	郡山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東7m市道、南5m、角地		１住居 (70,200)
b	２３Ｋ１０ -15	郡山市		建付地	（　）	袋地等	南7.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２３Ｋ１１ -32	郡山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北7.5m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
d	２３Ｋ１４ -24	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、西4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,118	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 96.8]	80,900	100 [ 100.0]	80,900	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	83,300
b	(　 ) 65,442	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	80,532	100 [ 100.0]	80,532		82,900
c	(　 ) 68,890	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,228	100 [ 84.1]	82,316		84,800
d	(　 ) 33,345	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 45.0]	100 [ 107.1]	71,056	100 [ 86.9]	81,768		84,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

郡山 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,854,715	618,123	2,236,592	2,219,700	16,892	（　0.9711） 16,404	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	334,776 円　　　　（　 1,360 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０．００㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,494	119,520	2.0	239,040
							1.0	119,520
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,545	123,600	2.0	247,200
							1.0	123,600
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		243,120		486,240
								243,120

⑨年額支払賃料	243,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,917,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,917,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,771,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 78,528 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,854,715 円　　　　（　 11,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３ＣＹ　　　　-10	1,764 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.2]	100 [100.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,539 円/㎡　月額支払賃料（　 1,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１２Ｃ　　　　-1	1,298 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 90.6]	100 [109.0]	1,528
c	２３Ｋ１４ＣＹ　　　　-3	1,683 ( 1,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	1,635

郡山 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	29,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,523 円	2,917,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,900 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	29,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,123 円　（　　　　　　 2,503 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,219,700 円（　　　　　 8,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,854,715 円
②総費用	618,123 円
③純収益　①－②	2,236,592 円
④建物等に帰属する純収益	2,219,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,892 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,360 円／㎡）