別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -23 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市静西１丁目１８４番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 郡山 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外幹線への連続性が良好な 区画整理済みの新興住宅地域 。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 郡山駅南西方 6.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境良好な郊外住宅地域として熟成していくと予測する。中心地の高価格物件を回避する需要もあって堅調な 住宅需要が継続しており、当面、地価水準は強含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地郊外の住宅地域。中心市街地の住宅地が地価の高止まり、郊外住宅地に波及している。需要者の中 心は市内居住者による第一次取得や買換えである。郊外幹線、商業施設への連続性を重視する傾向にある。中小規模開 発の分譲地が見られるが、需給動向は強含み状態。中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円、新 築戸建は建築費の高止まりから３，０００万円を超え、供給主体により相当の価格差も生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるが、標準地の画地規模から経済合理的な賃貸 物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決 定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よって比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,800 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [111.7] [103.0] 100 72,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増。土地取引件数は落ち 着いている。新設住宅着工戸数は堅調に推移 している。中心地の宅地需要が強く、市場に も影響している。 中心地で地価の高止まり供給不足が続き、郊 外住宅地に波及。郊外幹線への利便性の良い 住宅地の需給は強含み状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％