別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -21 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市菜根４丁目１８６番 ｢菜根４－５－７｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南7m市道 水道、ガス、下水 郡山 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 3.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路や中学校に近く立地し利便性の高い住宅地域として今後も現状を維持し推移すると予測する。周辺で分 譲地開発が継続して行われ売れ行きも好調であり、当地域の地価は当面強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部の西側から南側にかけての外縁に広がる住宅地域一帯。需要者は市内居住者が中心。中心部 に近いことから利便性が高く、また住環境も良好な地域が多い。圏内では分譲地の開発が継続して行われており売れ行 きも好調で、またハザードマップによる浸水想定区域外の地域が多く、コロナ禍や建築費が上昇する中でも土地需要は 依然として強い。土地は２００㎡で１５００万円程度、新築戸建住宅で３７００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純 収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。対象標準地は居住の快適性が重 視される住宅地域に存し、また同一需給圏内での土地取引は自己使用目的が中心であることから、かかる市場の実態を 反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,800 円／㎡ [105.8] 100 100 [101.0] 100 [107.5] [105.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然需要が強い市中心部の取引価格上昇が郊 外部にも波及している。市街化調整区域の集 落地域や令和元年東日本台風の被災地域では 需要減退が継続。 付近で開発された分譲地では高値取引も見ら れ、生活利便性、住環境が良好な当地域に対 する土地需要は強く、地価は上昇を継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％