別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -20 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　大久保　元弘   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富田町字音路１番１０２外 ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 郡山 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外幹線や小学校等に近く、 生活利便性も良好な住宅地域 。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 郡山駅北西方 4.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地域として現状を維持して推移すると予測する。中心地の高価格物件を回避する需要が継続しており、 当面、地価水準は強含み傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地郊外の住宅地域。中心市街地の住宅地域の地価が高止まり、郊外住宅地に波及している。需要者の 中心は市内居住者による第一次取得や買換えである。小学校、商業施設への接近性を重視する傾向にある。土地区画整 理地と競合するが良質な供給物件は不足し、需給動向は強含み状態。中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１ ，５００万円、新築戸建は建築費の高止まりから３，０００万円を超え、供給主体により相当の価格差も生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主体とする住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるが、標準地の画地規模から経済合理的な賃貸 物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。土地価格は快適性をより重視し、周辺地域の取引価格を指標に決 定される傾向にある。自用目的の取引が多い住宅地域で、類似地域に存する多数の取引事例が得られた。よって比準価 格を重視し、中心市街地の地価上昇が郊外にも波及している市場動向を考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増。土地取引件数は落ち 着いている。新設住宅着工戸数は堅調に推移 している。中心地の宅地需要が強く、市場に も影響している。 中心地で地価の高止まり供給不足が続き、郊 外住宅地にも波及している。交通利便性や街 路条件の良い住宅地の需給は強含み状態にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％