鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

郡山 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４ -7	郡山市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、北5m、角地		１住居 (70,200)
b	２３Ｋ７ -42	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３Ｋ１０ -13	郡山市		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３Ｋ７ -24	郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東7.9m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	２３Ｋ１ -47	郡山市		更地	（　）	長方形	西12m市道、南4.1m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 135,189	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	131,749	100 [ 99.1]	132,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 129,210	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	126,725	100 [ 95.5]	132,696		133,000
c	(　 ) 149,696	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,983	100 [ 118.2]	131,965		132,000
d	(　 ) 110,155	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,682	100 [ 85.7]	130,317		130,000
e	(　 ) 166,774	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	156,139	100 [ 116.0]	134,603		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

郡山 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,999,118	595,750	2,403,368	2,094,380	308,988	（　0.9737） 300,862	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,267,958 円　　　　（　 37,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.59	ＬＳ2	157.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	168 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階７８．５９㎡（２ＤＫ　４７．１１㎡×１戸。１Ｋ　３１．４８㎡×１戸）駐車場４台分。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.59	100.0	78.59	1,600	125,744	2.0	251,488
							1.0	125,744
2～ 2	居宅	78.59	100.0	78.59	1,650	129,674	2.0	259,348
							1.0	129,674
～

～

～

計		157.18	100.0	157.18		255,418		510,836
								255,418

⑨年額支払賃料	255,418 円　×　12ヶ月　＝　 3,065,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,065,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,251 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,911,765 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	510,836 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,418 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 82,500 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,999,118 円　　　　（　 17,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１４ＣＹ　　　　-2	1,660 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,711	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,648 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-19	1,740 ( 1,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,793
c	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-25	1,646 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,630

郡山 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,200 円	31,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	91,950 円	3,065,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,900 円	31,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,800 円	31,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,400 円	31,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 595,750 円　（　　　　　　 3,546 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 157.18 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,094,380 円（　　　　　 12,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,999,118 円
②総費用	595,750 円
③純収益　①－②	2,403,368 円
④建物等に帰属する純収益	2,094,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	308,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,267,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
郡山 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡山 -16

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　安達　一夫

TEL.

鑑定評価額

22,200,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡山市神明町１１１番１１｢神明町２－１５｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	北7.4m市道	水道、ガス、下水	郡山 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 160 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に比較的近い市街地中心部
の利便性良好な人気学区の住
宅地域である。

街

路

基準方位　北　　７
．４ｍ市道

交通

施設

郡山駅北西方

1.3km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に比較的近い市街地中心部の利便性良好な住宅地域であり、学区の人気が高く、今後も良好な住宅地域として
需要は依然として根強く、地価は堅調な傾向が継続して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心部を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内の居住者が大部分であり、特に富
裕層及び学区を指標とする人の需要が多い。本地域は細街路及び一方通行の道路も見られるが、駅に比較的近い市街地
中心部の利便性良好な住宅地域であり、学区の人気が高く、需要は依然根強い状況が続いている。土地は１，８００万
円～２，５００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円台が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域はアパートも見られるが、自用の一般住宅目的の取引が大部分で、収益性より居住の快適性を取引の指標とする
住宅地域である。収益価格は収益性に着目して求められ、その試算過程に想定要因を含むことから規範性が低い。比準
価格は類似地域等の現実の取引事例より求められ、現実的で信頼性が高い。よって、本地域及び類似地域等の不動産市
場動向を踏まえ、収益価格は参考とし、実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　郡山 -31                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    130,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宅地分譲・分譲マンションの建設・総合病院
跡地開発の始動等により不動産市場は総じて
堅調であるが、建築費が上昇している。

駅に比較的近い市街地中心部の利便性良好な
住宅地域であり、学区の人気が高く、需要は
根強い状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

郡山 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -33	郡山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	２３Ｋ３Ｙ -52	郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３Ｋ１２ -51	郡山市		貸家建付地	（　）	不整形	東7.5m市道、南6m、角地		１住居 (80,200)
d	２３Ｋ３Ｙ -54	郡山市		建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,291	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,481	100 [ 78.3]	116,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 117,955	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	118,511	100 [ 90.1]	131,533		132,000
c	(　 ) 99,726	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	99,628	100 [ 70.4]	141,517		142,000
d	(　 ) 102,870	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	106,364	100 [ 78.6]	135,323		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

郡山 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,789,547	526,925	2,262,622	2,016,240	246,382	（　0.9714） 239,335	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,986,146 円　　　　（　 29,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡山 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.52	Ｗ2	149.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	168 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積約３７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	74.52	100.0	74.52	1,578	117,593	2.0	235,186
							1.0	117,593
2～ 2	居宅	74.52	100.0	74.52	1,610	119,977	2.0	239,954
							1.0	119,977
～

～

～

計		149.04	100.0	149.04		237,570		475,140
								237,570

⑨年額支払賃料	237,570 円　×　12ヶ月　＝　 2,850,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,850,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,708,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,570 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,735 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,789,547 円　　　　（　 16,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＣＹ　　　　-12	1,781 ( 1,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,625 円/㎡　月額支払賃料（　 1,578 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３ＣＹ　　　　-13	1,527 ( 1,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	1,606
c	２３Ｋ３ＣＹ　　　　-11	1,194 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	1,508

郡山 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,300 円	27,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,525 円	2,850,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	27,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 526,925 円　（　　　　　　 3,136 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 149.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,016,240 円（　　　　　 12,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,789,547 円
②総費用	526,925 円
③純収益　①－②	2,262,622 円
④建物等に帰属する純収益	2,016,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	246,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	239,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,986,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,700 円／㎡）