別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -15 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市安積町笹川字西長久保１１９番４６ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、下水 郡山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南部の西面緩傾斜の住 宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 5.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部の住宅地域であり、周辺地域の宅地分譲の好調な売れ行きの影響を受け、また、低金利等を背景とし た宅地需要により、地価は堅調な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地南部を中心とした住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内の居住者が大部分である。本地域は 市街地南部の西面緩傾斜の中学校・各種店舗への接近性が比較的良好な住宅地域であり、周辺地域の宅地分譲の好調な 売れ行きの影響を受け、需要は堅調な状況にある。土地は１５０㎡～２００㎡程度で６５０万円～９００万円程度、新 築の戸建住宅は２，０００万円台中頃が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は自用の一般住宅目的の取引が大部分で、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、また、画地規 模が小さく、事業収支に見合う共同住宅等を想定することが困難なことから、収益還元法は適用できなかった。よって 、本地域及び類似地域等の不動産市場動向を考慮し、現実の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもっ て上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地分譲・分譲マンションの建設・総合病院 跡地開発の始動等により不動産市場は総じて 堅調であるが、建築費が上昇している。 利便性は比較的良好であり、周辺地域の宅地 分譲の好調な売れ行きの影響を受け、需要は 堅調な状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％