別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -13 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市赤木町１４４番２ ｢赤木町３－１６｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 郡山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部の高台に形成された 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に位置する閑静な既成住宅地域。需要は高いが面大地の細分化による宅地供給が僅かに見られる程度で 供給は不足。建物建築費高騰等の影響は今のところ見られず、地価は、当面、上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部及びその縁辺部の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者や買い替え層が中心で、同 一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域は郡山市中心部の高台に位置する既成住宅地域。根強い人気を有する地 域で、良好な居住環境を背景に面大地の細分化による宅地分譲も見られる。土地は１，３００～１，８００万円程度、 新築の戸建住宅はハウスメーカーにより販売価格が様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺ではアパートも見られるため収益還元法を適用したが、現下の建物建築費を採用した結果土地の純収益が マイナスとなり収益価格が試算できなかった。近隣地域では自己使用目的の取引が大半を占めているので、本件では自 己使用目的での不動産取引の市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,200 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [ 95.2] [102.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建物建築費の高騰が不動産取引に及ぼす影響 は今のところ見られず不動産需要は堅調に推 移しているが、金融政策の動向等の懸念材料 もある。 居住の快適性や利便性良好な市中心部の高台 に形成された既成住宅地域で根強い人気を維 持している。周辺地域では大規模画地の細分 化も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.8 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％