別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -12 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富久山町福原字泉崎１９番１５ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 郡山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 公共施設至近に位置する高台 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 郡山駅北方 2.6km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧奥州街道背後の高台に位置する住宅地域。富久山地区東部の中心的地域で公共施設等が集積。画地規模が小さ く値頃感もあることから宅地需要はあるが供給が少ない。地価は、当面、上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地北部を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内居住の一次取得者。近隣地域は旧奥州街道西 側背後に形成された小規模分譲住宅地域。建物建築費の高騰や金利上昇等の懸念材料はあるものの、富久山地区東部の 中心的地域に位置しており、また、画地規模が小さく総額に値頃感があること等から需要は比較的高い。土地は１５０ ～２００㎡で８００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃貸住宅の経営が 困難であることから収益還元法の適用を断念した。検討の結果、本件では、金利及び景気動向、当市における人口の推 移、不動産市場の現状等を考慮のうえ、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格である比準価格を以て鑑定評価額 と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建物建築費の高騰が不動産取引に及ぼす影響 は今のところ見られず不動産需要は堅調に推 移しているが、金融政策の動向等の懸念材料 もある。 旧奥州街道西側背後に開発された小規模な分 譲住宅地域。公共施設や小学校への接近性に 優れている。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％