別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -11 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 9,470,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市大槻町字原田北１８番８ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ やや郊外の住宅地域 東5m市道 水道、下水 郡山 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の配置が不規則で、地勢 が北向に緩傾斜する住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 5.6km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当市市街地西寄りの住宅地域では街路条件等が良好な土地区画整理事業地への需要が高く、幹線道路への接続に 難がある当該地域の市場競争力は低いが、地価は割安感があることから当面は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の郊外住宅地域と把握され、特に静御前通り南側及び国道４号西側に存する既成住宅地域と代替性が 強い。需要者は市内居住者のほか市外からの転入者も含まれる。コスモス通り周辺の土地区画整理済の整然とした住宅 地域と比較すると見劣りがするが、総額を抑えたい一次取得者からは選好される地域である。土地は２００㎡程度で１ ０００～１２００万円程度が需要の中心となっているが、需要者の選好が強い場合にはそれを上回る取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は市内南西部郊外の類似性の高い住宅地の取引事例から求め られ説得力がある。一方、対象標準地の画地規模及び公法規制からすると経済合理的な賃貸用不動産の想定が困難なた め収益還元法は適用しなかったが、快適性や利便性が重視される住宅地域であるため、地価は周辺の取引価格により判 断されている。よって代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [102.7] 100 100 [105.0] 100 [106.1] [103.0] 100 53,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで 減少している。 周辺住宅地域と比較した割安感から、市街地 中心部の高価格物件を回避する需要が流入し 、これまでの相場を上回る水準での取引がみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％