別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -9 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市笹川２丁目１９８番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ駅に近い住宅地域 東4m市道 水道、下水 郡山 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ安積永盛駅に近接し、県 道背後に形成された既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 5.7km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 阿武隈川西岸の既成住宅地域。ハザードマップの洪水浸水想定区域に含まれている。東日本台風以降、警戒感か ら浸水被害が想定される地域の住宅地に対する需要は低下。当面、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市南部を中心とした阿武隈川西岸の住宅地域。需要者の中心は市内居住の一次取得者及び市内への通 勤者。近隣地域は旧奥州街道西側背後に形成された既成住宅地域。大型ホームセンター至近に位置しているほか、令和 １年１０月に笹川大橋が開通し交通利便性も向上したが、ほぼ同時期に東日本台風による浸水被害を受け不動産需要が 低下した。その後も不動産取引は低調で取引の中心となる価格帯が見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺ではアパートも見られるため収益還元法を適用したが、現下の建物建築費を採用した結果土地の純収益が マイナスとなり収益価格が試算できなかった。近隣地域では自己使用目的の不動産取引が主体であり、居住の快適性・ 利便性を重視した価格形成がなされている。よって、本件では、自己使用目的での不動産取引の市場性を反映した比準 価格を標準に、金融政策の動向、近隣地域の特性等を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建物建築費の高騰が不動産取引に及ぼす影響 は今のところ見られず不動産需要は堅調に推 移しているが、金融政策の動向等の懸念材料 もある。 旧奥州街道西側背後に形成された既成の住宅 地域。郡山市作成の洪水浸水想定エリアに含 まれており警戒感から宅地需要の回復が遅々 として進まない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％