別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市田村町守山字大町３番２ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 住宅のほか店舗も散 見される郊外の既成 住宅地域 東9.5m県道 水道 磐城守山 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南東部、田村地区の飛び市 街地の既成住宅地域。 街 路 基準方位　北、　９ ．５ｍ県道 交通 施設 磐城守山駅北東方 360m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 飛び市街地の一般住宅のほか店舗併用住宅も散見される住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。 磐城守山駅に近接するものの市中心部から離れ、取引が少なく、地価水準は若干下落傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市内の住宅地域で、特に南東部の郊外住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者は同一需給圏内の 居住者及び勤務者が中心である。市中心部から離れた磐城守山駅を中心とした飛び市街地の既成住宅地域であり、地区 中心の県道沿いに位置するが、周辺での小規模画地を主とする郊外住宅地に比べ取引は少ない状況にある。コロナ禍の 影響は顕在化していない。土地は５００～７００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定される ことが一般的と認められる。周囲にアパート等の賃貸物件も見られず、賃貸市場が未成熟であり新規の賃貸事例の収集 も困難なため、収益還元法は適用できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求められた比準価格を標準とし て、世帯分離の動向や地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [119.3] [102.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の良い中心部では富裕層を中心に需要 が強く、ハウスメーカーが強気の価格を設定 。一方、集落地域や利便性の劣る地域では継 続して弱含み。 磐城守山駅や小学校に近く居住環境は比較的 良好であるが、市中心部から離れ、取引が少 なく、地価は若干下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％