別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市鳴神３丁目４８番１ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 郡山 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理済の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 4.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の幹線道路であるコスモス通り等へのアクセスもスムーズな区画整然とした住宅地域で、居住快適性及び生 活利便性が良好である。市場競争力が高い地域だが、今後は建築費や金利の動向に影響を受けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市内の中心市街地に近い住宅地域一円で、特に西部の土地区画整理済の生活環境が良好な住宅地域と 代替競争性が高い。需要者は市内居住者のほか市外からの転入者も含まれる。近傍の路線商業地域に近い区画整然とし た住宅地域で、需要者の選好性が高いことから、土地需要は堅調な状態を継続している。土地は２００㎡で１５００万 円～１７００万円程度を中心に取引が行われているが、新築戸建は供給主体の違いにより相当の価格差がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は近傍の類似性の高い取引事例から求められ、取引時点も新 しいものが多く、実証的で説得力がある。一方、対象標準地の画地条件からすると経済合理的な賃貸用不動産の想定が 困難なため収益還元法は適用しなかったが、快適性が重視される住宅地域であるため、地価は周辺の取引価格により判 断されている。よって代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,800 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [106.0] 100 78,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで 減少している。 近傍の事業所跡地でハウスメーカーによる中 規模の分譲住宅地の販売が開始されるなど、 住宅地域としての熟成度が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％