別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 郡山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市開成６丁目１５番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 郡山 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 狭隘で不規則な配置の道路が 多い住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。現下の郡山市内の戸建住宅需 要は堅調さを維持しているが、今後の地価は建築費の推移や金利の動向に影響を受けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市内の中心市街地に近い住宅地域一円と把握される。需要者は市内居住者のほか市外からの転入者も 含まれる。系統連続性が劣る狭隘な道路が多いことから地域の競争力はやや低いが、市街地の一角を占めることから需 要は底堅い。土地は１５００万円程度までが需要の中心となるが、需要者の選好が強い場合にはこれを上回る取引も散 見される。新築戸建は供給主体の違いにより相当の価格差がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は近傍の既成住宅地域の取引事例から求められ実証的で説得 力がある。一方、対象標準地の街路条件及び画地規模からすると経済合理的な賃貸用不動産の想定が困難なため収益還 元法は適用しなかったが、居住快適性及び利便性が重視される住宅地域であるため、地価は周辺の取引価格により判断 されている。よって、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,800 円／㎡ [105.8] 100 100 [101.0] 100 [116.4] [102.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し ている。土地取引件数は依然震災前を上回っ ているが、住宅着工戸数は震災前の水準まで 減少している。 既成住宅地域として熟成しており、地域要因 に特段の変化は認められないが、宅地需要は 堅調さを維持し、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％