別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 会津若松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０ ②地積 　(㎡) 1,521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 漆器関連の中小工場 、倉庫等が多い工業 地域 東10m市道 水道 会津若松 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   260 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,521 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 漆器関連工場の立地を目的と した工業団地を起源とするが 、現在は業種の制限はない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 7.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地場産業の漆器関連工場の集積を目的とした工業団地を起源とするが、開発年次が古いため現在の工場地の標準 的な画地規模に比べ面積が小さく、この点で競争力に劣り、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市を中心に会津盆地一円の工場・事業所の立地が可能な工業地域の範囲である。需要者は工場・ 倉庫等の用地を求める企業・事業者で、地元企業を中心に広域的に事業を展開する企業等も含まれる。事業の内容によ り求める画地規模・予算等は様々で、また、全国的に自治体の工場誘致は活発で、助成金・税の優遇措置等を伴うこと から、工場用地自体の価格水準が判別しにくく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において賃貸収益を目的とした工場、倉庫等は見られないことから、収益価格を求めることはできなかっ た。近隣地域内は自用の工場・事業所、倉庫等が建ち並んでおり、土地取引は自用目的がほとんどである。需要者は周 辺の取引価格を指標に購入の意思決定を行うと考えられ、比準価格の信頼性は高いと判断する。よって、市場の動向を 反映した比準価格を標準とし、当該標準地の前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ対策の各種公的補助等の効果も一 巡し、感染者の増減に関わらず事業を展開・ 継続する各企業・事業者の対策が求められる 段階に入った。 地場産業の漆器関連企業の工業団地を起源と するが、団地の起源と開発年次から画地規模 が小さく、敷地の規模を求める業種・企業に は不向きである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％