別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津若松 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 5-8 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市天神町８１８番 ｢天神町２５－３７｣ ②地積 　(㎡) 463   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1 銀行 Ｓ2 事務所、店舗、医院 、銀行等が混在する 商業地域 南20m市道 水道、下水 会津若松 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.3 ｍ、奥行　約　　  21.7 ｍ、規模　　       463 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南部に位置し、幅員２ ０ｍの都市計画道路沿いの商 業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 4.1km 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性のやや低い路線商業地域であるが、熟成度は高く、現状維持的な推移と予測。高規格道路の整備が進み、 路線商業地域は分散化しているが、当該地域の背後の住宅地域は人口が増えており、地価は横ばい傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の各幹線道路沿いの路線商業地域一円。主な需要者は同一需給圏内の商店経営者に市内外の商業資 本等が加わる。幹線道路の整備進展等による店舗適地の増加により、相対的な競争力は低下しているが、市内南部では 住宅地開発が活発であり、付近の路線商業地域の商況に好影響が及んでおり、地価は横ばい傾向にある。取引の中心価 格帯は、規模や形態が多様で見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃料の変動はないが、建築費の急激な上昇もあって、収益価格はマイナスとなり、試算不能となった。比準価格の算定 に当たっては、市内の幹線道路沿いの類似地域内で成立した取引に基づく取引事例を採用し、類似性のより高い取引事 例を重視して比準価格を決定しており、説得力は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 77.1] [100.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向。コロナ禍は 、地場産業である観光業に甚大な影響を与え た。現在は回復基調にはあるが、回復の歩み は遅い。 本年９月、近隣地域の大型ホームセンター跡 地に、書店等を核とし、コーヒーショップや 複数の飲食店等が出店するＳＣが開業した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％