鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ９ -41	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３Ｋ８Ｙ -8	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３Ｋ１１Ｙ -24	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３Ｋ１２Ｙ -38	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m県道、東3m、二方路		近商 (80,200)
e	２３Ｋ１１Ｙ -7	会津若松市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,161	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,057	100 [ 96.1]	54,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,200
b	(　 ) 54,168	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,789	100 [ 95.9]	56,089		56,100
c	(　 ) 28,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	57,351	100 [ 103.2]	55,573		55,600
d	(　 ) 36,980	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 65.8]	100 [ 102.0]	54,382	100 [ 100.9]	53,897		53,900
e	(　 42,212) 60,000	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,380	100 [ 105.4]	55,389		55,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

会津若松 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,761,545	1,568,388	4,193,157	3,832,270	360,887	（　0.9729） 351,107	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,752,058 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	88.75	Ｓ3	266.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	594 ㎡	18.5 m x 33.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２・３Ｆ事務所各フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.75	100.0	88.75	2,306	204,658	3.0	613,974
							0.0	0
2～ 2	事務所	88.75	100.0	88.75	1,845	163,744	3.0	491,232
							0.0	0
3～ 3	事務所	88.75	100.0	88.75	1,845	163,744	3.0	491,232
							0.0	0
～

～

計		266.25	100.0	266.25		532,146		1,596,438
								0

⑨年額支払賃料	532,146 円　×　12ヶ月　＝　 6,385,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 266.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,385,752 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 638,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,747,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,596,438 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,761,545 円　　　　（　 9,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ６Ｃ　　　　-3	1,950 ( 1,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,312 円/㎡　月額支払賃料（　 2,306 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ６Ｃ　　　　-1	2,020 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,391
c	２３Ｋ１２ＣＹ　　　　-5	1,608 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	2,212

会津若松 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,500 円	53,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	319,288 円	6,385,752　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 343,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 479,700 円	53,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	106,600 円	53,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,300 円	53,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,568,388 円　（　　　　　　 2,640 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 266.25 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,832,270 円（　　　　　 6,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,761,545 円
②総費用	1,568,388 円
③純収益　①－②	4,193,157 円
④建物等に帰属する純収益	3,832,270 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,887 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	351,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,752,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
会津若松 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-7

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　禎夫

TEL.

鑑定評価額

32,700,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市馬場本町３５番１外｢馬場本町４－５８｣				②地積　(㎡)	594 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所、倉庫兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、住宅等が混在する既成商業地域	南16m市道	水道、ガス、下水	会津若松 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 130 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幅員１６ｍの都市計画道路沿
いの商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

会津若松駅南東方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中央通りと千石通りを結ぶ幹線道路沿いにあるが、住宅等が多く繁華性は低位で、概ね現状を維持すると予測。
新規の店舗用地等を求める需要は弱いが、住宅地需要が下支えしており、地価は横ばい傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地中心部の商業地域及び商業・住宅用途混在地域一円。主な需要者は地縁性を有する個人商店経営者
等であるが、戸建住宅に適した規模の画地には市内の一次取得者等の需要もある。市街地中心を東西に横断する幹線道
路沿いにあるが、店舗の集積度は低い。店舗用地への新規投資は弱い一方、利便性の良さから住宅地としての需要の下
支えがあり、地価は横ばい傾向にある。取引の中心価格帯は、規模や形態が多様で見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性の低い幹線道路沿いの商業地域であり、空室リスクや建築費高騰等を反映して収益価格は低位に求められた。一
方、市場では収益性のみならず、歴史性やステイタスを重視する地元資本の自用の取引が中心であり、そのような実際
の取引に基づく取引事例から求められた比準価格の説得力は高い。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,300 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[103.8]

[100.0]
100

54,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少、世帯数は微増傾向。コロナ禍は
、地場産業である観光業に甚大な影響を与え
た。現在は回復基調にはあるが、回復の歩み
は遅い。

市街地中心を横断する幹線道路沿いにあって
交通量は多く、一定の競争力を維持している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ９ -41	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３Ｋ１２Ｙ -45	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３Ｋ８Ｙ -8	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３Ｋ９Ｙ -7	会津若松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３Ｋ１１Ｙ -24	会津若松市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,161	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,057	100 [ 96.1]	54,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,200
b	(　 ) 51,206	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.0]	60,760	100 [ 108.3]	56,103		56,100
c	(　 ) 54,168	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,789	100 [ 99.8]	53,897		53,900
d	(　 ) 46,384	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	51,022	100 [ 94.8]	53,821		53,800
e	(　 ) 28,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	57,351	100 [ 101.2]	56,671		56,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

会津若松 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,029,119	1,705,761	5,323,358	4,842,420	480,938	（　0.9458） 454,871	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,582,472 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	161.98	Ｓ2	323.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	594 ㎡	18.5 m x 33.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、各フロア貸し。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

標準的な共用部分を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	161.98	90.0	145.78	2,284	332,962	3.0	998,886
							0.0	0
2～ 2	事務所	161.98	95.0	153.88	1,827	281,139	3.0	843,417
							0.0	0
～

～

～

計		323.96	92.5	299.66		614,101		1,842,303
								0

⑨年額支払賃料	614,101 円　×　12ヶ月　＝　 7,369,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 299.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,369,212 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 956,305 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,012,907 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,842,303 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,029,119 円　　　　（　 11,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１１Ｃ　　　　-4	1,661 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	2,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,290 円/㎡　月額支払賃料（　 2,284 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ６Ｃ　　　　-2	1,650 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,157
c	２３Ｋ８Ｃ　　　　-4	1,922 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,296

会津若松 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,500 円	66,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	398,461 円	7,969,212　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,300 円	66,700,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,705,761 円　（　　　　　　 2,872 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 323.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,842,420 円（　　　　　 8,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,029,119 円
②総費用	1,705,761 円
③純収益　①－②	5,323,358 円
④建物等に帰属する純収益	4,842,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	480,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	454,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,582,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）