鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２ -40	会津若松市		建付地	（　）	不整形	北25m国道、東16.8m、角地		１住居 (70,200)
b	２３Ｋ１０ -30	会津若松市		更地	（　）	台形	北東26m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	２３Ｋ１０ -29	会津若松市		更地	（　）	ほぼ台形	北東26m県道、南6m、角地		準工 (70,200)
d	２３Ｋ１１Ｙ -7	会津若松市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３Ｋ１１Ｙ -13	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ整形	西22m国道、東8m、二方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,762	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	62,259	100 [ 80.5]	77,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,300
b	(　 ) 55,272	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,272	100 [ 78.0]	70,862		70,900
c	(　 ) 55,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,772	100 [ 78.0]	68,938		68,900
d	(　 42,212) 60,000	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,380	100 [ 85.1]	68,602		68,600
e	(　 ) 78,235	100 [ 130.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	58,808	100 [ 84.8]	69,349		69,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.2	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.6	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.6	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -10.0
e	買進み	％／月 -0.08	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

会津若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,735,730	1,081,240	3,654,490	3,172,500	481,990	（　0.9718） 468,398	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	8,837,698 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	216.00	ＬＳ1	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	13.0 m x 20.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域において建物が高度利用されていない状況やアーケードの存在等を考慮の上、平家店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家店舗ビル（一棟貸）を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	216.00	100.0	216.00	2,025	437,400	3.0	1,312,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		437,400		1,312,200
								0

⑨年額支払賃料	437,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,248,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,248,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 524,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,723,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,312,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,735,730 円　　　　（　 18,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ６Ｃ　　　　-4	1,344 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 2,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ６Ｃ　　　　-1	2,020 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [120.0]	100 [ 81.0]	2,335
c	２３Ｋ１１Ｃ　　　　-4	1,661 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [115.0]	100 [ 86.0]	1,953

会津若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,500 円	42,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	262,440 円	5,248,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 380,700 円	42,300,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,081,240 円　（　　　　　　 4,257 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,172,500 円（　　　　　 12,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,735,730 円
②総費用	1,081,240 円
③純収益　①－②	3,654,490 円
④建物等に帰属する純収益	3,172,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	481,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	468,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,837,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
会津若松 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

会津若松 5-1

福島県

福島第２

氏名

不動産鑑定士　小椋　満幸

TEL.

鑑定評価額

18,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	会津若松市中町３５０番２内｢中町４－３７｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ4	低層店舗、中層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東22m国道	水道、ガス、下水	会津若松 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 254 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部、アーケードの
ある国道沿いの中心的商業地
域（神明通り商店街）。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

会津若松駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(80,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

郊外幹線道路周辺に商業地域が拡散・分散する一方で、地元資本を主とする中心商業地域として一定の集客力を
有していたが、商況の低迷は常態化しており、空き店舗も見られ、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神明通り等、市中心部幹線道路沿いとその背後の商業地域を主とし、外縁部幹線道路沿いの路線商業地域
も含む範囲である。かつては、神明通り・中央通りには地元資本以外の店舗も多く見られたが、広域的に事業を展開す
る企業の店舗は郊外の幹線道路沿いに大型化して転出し、中心部商業地域の土地需要者は地元の企業・事業者が中心で
ある。事業の内容により用地規模・予算額等も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の所在する神明通り商店街は寺社所有地の借地による建物が多いこともあり、土地の高度利用・建物の更新
が進んでいない。近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどで、一方、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程度に賃
貸市場は熟成していない。よって、収益価格は参考にとどめ、自己使用目的の不動産取引が中心であるという地域的特
性を考慮して比準価格を重視し、市中心部商業地の需要動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ対策の各種公的補助等の効果も一
巡し、感染者の増減に関わらず事業を展開・
継続する各企業・事業者の対策が求められる
段階に入った。

神明通り商店街の核であったリオン・ドール
本店の建て替えは白紙となり、跡地利用の目
処は立っておらず、中心部商業地域一帯への
影響は大きい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-6.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

会津若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１２Ｙ -45	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３Ｋ８Ｙ -9	会津若松市		建付地	（　）	長方形	南10m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３Ｋ８Ｙ -7	会津若松市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	２３Ｋ６ -1	会津若松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,206	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.0]	60,760	100 [ 83.6]	72,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,700
b	(　 ) 62,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,624	100 [ 88.6]	70,682		70,700
c	(　 ) 63,269	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	70,729	100 [ 97.8]	72,320		72,300
d	(　 ) 45,254	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	49,779	100 [ 72.6]	68,566		68,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,000 円／㎡]

会津若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			当該標準地は既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,653,824	1,057,741	3,596,083	3,090,000	506,083	（　0.9445） 477,995	（ 5.4 - 0.1 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,018,774 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

会津若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	210.60	Ｓ1	210.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	254 ㎡	13.0 m x 20.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域内の商業集積の状況、土地の利用度等を考慮して、平家建て店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.60	100.0	210.60	2,041	429,835	3.0	1,289,505
							0.0	0
～

～

～

～

計		210.60	100.0	210.60		429,835		1,289,505
								0

⑨年額支払賃料	429,835 円　×　12ヶ月　＝　 5,158,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,158,020 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 515,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,642,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,289,505 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,653,824 円　　　　（　 18,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ６Ｃ　　　　-4	1,344 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,536 円/㎡　月額支払賃料（　 2,041 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ１１ＣＹ　　　　-3	3,032 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	4,349
c	２３Ｋ１１ＣＹ　　　　-8	2,367 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,925

会津若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	154,741 円	5,158,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 370,800 円	41,200,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	41,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,057,741 円　（　　　　　　 4,164 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,090,000 円（　　　　　 12,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,653,824 円
②総費用	1,057,741 円
③純収益　①－②	3,596,083 円
④建物等に帰属する純収益	3,090,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	506,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	477,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,018,774 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）