別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 会津若松 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 3-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 会津若松市門田町大字日吉字丑渕１７０番外 ②地積(㎡) 1,040  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 田 既存住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東4m市道、背面道 水道 会津若松 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 宅地見込地としての田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   22.0 ｍ、奥行　約　　   47.0 ｍ、規模　　      1,040 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅地域に近接しており、宅 地見込地としての熟成度は高 い。 道 路 ４ｍ舗装市道 交通 施設 会津若松駅南西方 4.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 建築工事費の上昇が著しいが、分譲住宅地の需要は比較的堅調である。一方、開発業者は造成工事費の上昇に対 応して素地取得費を押さえる傾向にあり、地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 用途転換・造成のうえ分譲による低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,700 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     11,100 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市街地の宅地開発が可能な宅地見込地の存する範囲である。既存の住宅地域で大画地の分割・分 譲がみられる一方、郊外では農地の転換・開発による宅地分譲がみられる。近年の建設資材・人件費等の上昇と開発に 際して地震等の災害に対応した宅地造成を求める行政の指導等により宅地開発のコストは上昇しており、一方で事業者 の販売価格を押さえたい要求もあり、開発コスト上昇との相殺で素地価格に上昇傾向はみられない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、開発主体の開発に係る方針・指向性や宅地造成条件等に留意して試算しており、宅地見込地の市場特性を 反映した信頼性の高い価格と判断する。控除法による控除後価格は、費用や期間に想定を含むものの、実際の宅地開発 に即して試算しており、事業採算性判断の指標となる価格である。これら試算価格の性格を検討した結果、不動産市場 で発生した取引事例から試算した比準価格の信頼性が高いと判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年の新型コロナ感染者は８月に第７波のピー クが、１２月に第８波が見られたが、行動制限は行 われず、ウィズコロナの生活が定着しつつある。 分譲住宅地の人気が高いことから、新興住宅地の多 い門田地区を中心に不動産業者等の開発素地の仕入 れが見られるが、開発余地は少なくなっている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他