別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 会津若松 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -23 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市大戸町上三寄香塩１４０番外 ②地積 　(㎡) 811   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、店舗等が 見られる国道沿いの 住宅地域 南西10m国道、背面道 水道 芦ノ牧温泉 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   160 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市の南部郊外に存し、国道沿 いに農家住宅等が建ち並ぶ旧 来からの沿道集落地域 街 路 基準方位北１０ｍ国 道 交通 施設 芦ノ牧温泉 510m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域であり、国道沿いで系統連続性は良好ではあるものの、少子高齢化の進展や農 業経営環境等の要因から土地需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向が継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市及び周辺市町村内の農家集落一円である。地縁的選好性が強く、他地域からの転入は極めて 限定的であり、主たる需要者は当該地域に血縁・地縁等を有する自己使用目的の農業従事者にほぼ限定されるが、農業 経営を取り巻く環境が厳しいことや少子高齢化の進展等を反映して地域の土地需要は低迷しており、地価の低落傾向が 持続している。取引価格帯についても、画地規模が多様であること等から個別性が強く、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅を中心とする既存の農家集落地域（市街化調整区域）であり、取引も農作業の効率性や居住の快 適性を重視した自用目的を中心とする。収益価格は市街化調整区域内で建築制限があり、かつ、賃貸市場も成立してお らず、適用しなかった。比準価格は、周辺の農家集落地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格で あると認められる為、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 9,310  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農家集落地域では、少子高齢化の進行や農業 経営の厳しい状況を反映してその需要は限定 的であり、中長期的に低落傾向が持続するも のと判断される。 低落傾向が続く農家集落地域（市街化調整区 域）であり、地域の特性に特段の変動は認め られず、その土地需要も限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％