別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津若松 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -11 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市対馬館町８６番１７ ｢対馬館町１０－７｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新興住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 会津若松 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南部の普通住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 4.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域として、熟成度を高めながら推移するものと予測される。ファミリー層の 需要が比較的多い地域であり、地価の上昇傾向は緩やかながら続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市街地及び近郊の住宅地域を含む一帯。需要者の中心は、会津若松市在住の一次取得者である 。近年、周辺にドラッグストア等の利便施設が複数出店し、生活利便性が向上したこともあり、宅地需要は比較的堅調 で推移している。一方、供給量は限定的であることから地価は緩やかながら上昇している。市場の中心価格帯は、土地 は総額で７００～１２００万円程度、新築戸建については事業者により大きく異なるため価格帯を把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。比準価格は、同一需給圏内 の住宅地域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格である。一方、画地規模が小さく賃貸用建物の想 定が困難であること、及び収益性は重視されない地域であることから、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を 反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [ 94.1] [106.0] 100 44,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市の人口は減少傾向、土地の取引件 数及び住宅着工戸数は弱含みで推移しており 、観光客入込数の回復は遅れている。 近年、西若松駅近くにスーパーマーケットや ドラッグストアが開業し、生活利便性が向上 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％