別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 会津若松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -10 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市山鹿町２８２番１３ ｢山鹿町１－６７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街地中心部の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 会津若松 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に位置し、各種公 共施設に徒歩圏内で利便性高 く、環境も良好な住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に位置する熟成した住宅地域であり当市において地価は高価格帯にあるが、中心部住宅地域での新規 住宅地の供給は少ないことから需要と供給は均衡しており、地価水準は概ね現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市役所等が所在する中心部へ徒歩圏内に位置する住宅地域の範囲であり、需要者は市内居住者・ 通勤者が主である。市中心部に近いことから各種公共施設・利便施設は徒歩圏内にあり、若松城址公園にも近接してお り、生活利便性・居住環境ともに良好な住宅地域である。市中心部住宅地域における宅地供給は少ないため、需給は概 ね均衡している。市場の中心となる価格帯は、土地１２００万円程度、新築戸建で３５００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域では自用目的の取引がほとんどで、代替・競争関係の強い中心部住宅地域から信頼性の高い 取引事例を収集することができた。一方、周辺の地域ではアパートも見られるが、当該地域の標準的宅地規模が２００ ㎡程度であるためアパート敷地に適さないと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、価格牽連性の強い取引事 例から試算した比準価格を中心に、さらに中心部住宅地域の需給動向も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　会津若松 -15               　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年の新型コロナ感染者は８月に第７波 のピークが、１２月に第８波が見られたが、 行動制限は行われず、ウィズコロナの生活が 定着しつつある。 熟成した住宅地域であり地域要因に特段の変 化はないが、中心部住宅地域における宅地供 給は少ないことから、需要者の選好性は高い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ 0.0 ％