別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津若松 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -9 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市西栄町２６１番外 ｢西栄町２－３｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所等が見られる住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 会津若松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       294 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 各種公共施設や総合病院に近 く利便性が特に優れる住宅地 域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南西方 2.0km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市役所をはじめ学校等が徒歩圏内にある市街地中心の住宅地域であり、現状維持的な推移と予測。利便性を重視 する需要は根強いが、総額が市場のボリュームゾーンを超えており、地価水準も高く地価は横ばい傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心の住宅地域一円。需要者の中心は市内や隣接市町村の一次取得者である。既存の住宅地域の中 でも利便性が特に優れた地域であり、競争力は高いが、標準的な規模の画地の場合に、総額は需要のボリュームゾーン を超え、需要は頭打ち傾向にある。規模２００㎡程度の画地で、土地が１，２００万円～１，８００万円程度、新築戸 建が３，８００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等、低層の共同住宅も混じる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の急激な 上昇もあって、収益価格はマイナスとなり、試算不能となった。利便性やステータスを重視する自己使用目的での取引 が中心であり、市街地中心のそのような取引に基づく取引事例から求めた比準価格の説得力は高い。よって、比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [102.8] [106.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向。コロナ禍は 、地場産業である観光業に甚大な影響を与え た。現在は回復基調にはあるが、回復の歩み は遅い。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％