別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津若松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -6 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 8,820 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市北会津町中荒井字稲荷２１番１ ②地積 　(㎡) 938   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を主体に市 役所支所も見られる 住宅地域 南5m市道 水道、下水 会津若松 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   280 ｍ、南   100 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市役所支所や中学校等公共施 設に近い集落地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南西方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 会津若松市街地から阿賀野川を挟み西方に位置する環状の集落地域内であり、高齢化等から衰退傾向と予測。主 な需要者である世帯分離層の減少等から土地需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,820 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市及び周辺市町村内の農家集落一円である。需要者の中心は、同一需給圏内の世帯分離層であ る。阿賀川西岸の平地部に位置し、規模の大きな農家集落地域であるが、高齢化の進行から世帯分離層は減少傾向にあ って需要は弱く、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模によって様々で見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域にあって、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できず、比準価格のみを試算した。また、取引が少 ないため、取引事例を会津若松市内の広域から選択したが、比準価格は、旧北会津村の類似集落部の取引事例等を重視 して求められており、信頼性は高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,680 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 8,760  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,910 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向。コロナ禍は 、地場産業である観光業に甚大な影響を与え た。現在は回復基調にはあるが、回復の歩み は遅い。 高齢化の進行により、衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％