別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津若松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -5 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市花畑東１３４番 ｢花畑東６－２６｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東9m市道 水道、ガス、下水 会津若松 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 千石通り西側背後に位置する 住宅地域 街 路 基準方位北９ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南東方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変化も認められないことから、今後も概ね現状を維 持するものと予測される。土地需要は概ね堅調を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市の市街地を中心とした住宅地域あるが、特に千石バイパス背後の住宅地域との代替競争関係が 強い。需要者は会津若松市内に在住及び通勤する一次取得者が中心である。生活利便性及び住環境が良好な住宅地域で あり、宅地需要は堅調を維持している一方、供給量は少ないため地価は緩やかに上昇している。中心となる価格帯は、 土地で総額が９００～１５００万円程度、新築戸建については事業者により大きく異なるため価格帯を把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的を中心とする。比準価格は、周辺の住宅地 域内で実際に取引された価格に基づく実証的かつ客観的価格である。一方、収益価格は、昨今の建築費高騰により土地 に帰属する純収益がマイナスとなったため試算できなかった。本件では、居住の快適性・利便性等が重視される住宅地 域に存していることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [104.6] [102.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市の人口は減少傾向、土地の取引件 数及び住宅着工戸数は弱含みで推移しており 、観光客入込数の回復は遅れている。 日用品を扱う新たな商業施設が千石通り沿い に進出したことにより、生活利便性は更に向 上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％