別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津若松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市一箕町大字八幡字墓料１番４８ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東7.3m市道 水道、下水 会津若松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北東部の普通住宅地域 街 路 基準方位北７．３ｍ 市道 交通 施設 会津若松駅東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の残存農地等の宅地化が進行しており、住宅地域として熟成度が高まっているが、今後暫くは現環境を維持 するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市街地に近い住宅地域一円である。需要者の中心は、市内居住者や市内企業へ通勤する近隣町 村に居住する一次取得者。優良宅地への需要は堅調で推移している一方、散見されていた小規模開発は販売が進んでお り、供給量はある程度限定的となっている。中心価格帯は、土地は総額で７００～１０００万円程度、新築戸建につい ては事業者により大きく異なるため価格帯を把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であること及び収益性は重視されない住宅地であることから、収益価格は求 めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市 場性を反映した比準価格を標準とし、会津若松市の住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市の人口は減少傾向、土地の取引件 数及び住宅着工戸数は弱含みで推移しており 、観光客入込数の回復は遅れている。 周辺では小規模開発が多く行われた結果、住 宅が増えつつあり、住宅地域としての熟成度 が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％