別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 会津若松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市行仁町１７６番 ｢行仁町１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ旧来からの 住宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 会津若松 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 熟成した市街地の住宅地域 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南東方 1.8km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した市街地の住宅地域で、今後も暫くは現状を維持するものと予測する。宅地供給の少ないエリアであり、 地価は横這いから上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市街地及び近郊の住宅地域である。需要者の中心は、会津若松市在住者及び会津若松市への通 勤者である。既成市街地の住宅地域で、更地は少なく、間口狭小、奥行長大の画地が多くを占める。優良宅地の供給不 足や低金利を背景とする堅調な不動産需要等により、住宅地の地価は上昇または横這いで推移している。市場の中心価 格帯は、土地は総額で１０００～１６００万円程度、新築戸建で２８００～３９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、建物建築費が上昇していること等か ら、純収益がマイナスになり、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事 例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との 検討を踏まえ、市街地の住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [101.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市における１０月までの土地取引件 数は前年比８９％、新設住宅着工戸数は前年 比１０３％となっている。 比較的人気が高い行仁小学校学区内にあり、 小学校の建替え工事が昨年終わり、ファミリ ー層の宅地需要が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％