別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 会津若松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市一箕町松長３丁目７番９ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 会津若松 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北東部の高台に位置する住 宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 会津若松駅北東方 4.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に造成された熟成度の高い住宅団地であり、格別の変動要因もないことから今後も現状を維持するものと予 測する。地価は横ばい基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね会津若松市郊外の住宅地域。需要者の中心は概ね同一需給圏内に地縁性を有する個人である。郊外の 高台に位置する住宅団地で周辺において宅地の供給が多いものの、需要は比較的安定している。土地は２５０㎡前後で ５００万円～７００万円程度、新築の戸建は２，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定によりアパート等の建築ができず、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が形成されていない当該地 域の現状から適正な賃料水準を見出すことは困難であることから、収益価格は試算できなかった。よって対象標準地の 市場性を適正に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、雇用情勢・企業 収益・個人消費は緩やかに持ち直している。 住宅着工は弱い動きとなっている。 中心部より離れた高台の住宅団地としてほぼ 熟成し格別の変動要因はなく、土地の需要は 低迷しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％