別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 9-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市佐倉下字笊内１６番４ ②地積 　(㎡) 1,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大規模及び中小規模 の工場が混在する工 業団地 南東12.5m市道 水道 福島 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場と比較的小規模の 工場が混在する工業団地 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 福島駅西方 6.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場の新出、撤退等は見られず操業環境は安定的であり、当面は現況を維持するものと予測するが、コロナ禍で 事業者の拡大意欲が鈍っていることもあり、地価は当面は横ばい程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県北地区の工場地、工業団地一帯。需要者の中心は福島県及び隣接する宮城県、山形県の製造業、物流業 の法人と把握される。コロナ感染症の影響で鈍っていた海外輸出が、半導体不足等のリスクを抱えるながらも活気を取 り戻しており、工業地の需要は比較的安定を取り戻している。取引の価格帯は、大規模・高価格帯の需要が新規分譲の 工業団地に吸収されていることもあり、土地のみの総額で５，０００万円以下が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場物件の賃貸は遊休物件の利活用が中心で市場としての成熟の程度が低く、収益価格は試算できなかった。一方比準 価格は、取引の件数自体は少ないながらも規範性の高い事例を相応に収集し得たことから精度が高く、価格形成要因も 評価手法適用の過程で立地条件や生産環境等、市場参加者が重視する観点を地域格差等において適切に反映し得ている ことから説得力に優れる。よって比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウクライナ情勢等の海外リスクを避ける形で の国内回帰が見られるが、建築費の上昇が足 かせとなり、不動産市場は勢いを欠いた状態 にある。 福島おおざそうインター工業団地との競合が 発生しており、需要は足元ではやや低下傾向 。 地元中小規模の事業者が需要者として想定さ れる、工場地としてはやや小規模の画地であ り、国際情勢が不安要因となる中でも需要は 比較的安定。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％