別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 9-2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市瀬上町字下中川原１７番５外 ②地積 　(㎡) 8,645   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 倉庫 Ｓ1 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 南8m市道、三方路 水道、下水 瀬上 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     8,600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 福島市の北東端に位置する旧 来からの工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 瀬上駅北方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西方を南北に走る国道４号との接続が良好であり、今後も現状を維持して推移すると予測される。旧伊達町内の 国道４号沿いに相馬福島道路のＩＣが新設されたことから、当地域でも相馬方面への交通アクセスが向上した。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島県中通りの工業地域一円と認められ、特に県北地域との代替競争関係が強い。中心となる需要者は県 内外の製造業者と思料される。税制や補助金等工業地取得への支援施策が継続中で県内の工業地需要は底堅く推移して いる。近隣地域は市内の工業団地と比較して、伊達桑折ＩＣの開通等を背景に需要は安定している。また市内では福島 おおざそうインター工業団地や松川工業団地の分譲が進んでいる。中心となる価格帯は規模により様々で把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自社工場が主体を占めていることから賃貸市場が成立しておらず、賃料水準の把握も困難であるため収益 価格は適用できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例を多数収集の上選択し、適正 に要因比較して試算されており、信頼性が高いと判断される。よって、本件では市場参加者の属性や地域要因の将来予 測及び代表標準地との比較検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.4] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は先行きに不透明感が見られるが 、補助金等の各種支援制度の継続を背景とし て県内の工場立地件数は概ね堅調に推移して いる。 北側で隣接する伊達市旧伊達町内の国道４号 沿いに相馬福島道路の伊達桑折ＩＣが設置さ れたほか、近隣地域及びその周辺に特段の変 動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％