別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福島 5-18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-18 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市瀬上町字本町５６番２外 ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1.2 空地 低層の小売店舗が建 ち並ぶ近隣商業地域 南東10m県道、北東側道 水道、下水 瀬上 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬上町中心部の県道沿いの既 成商業地域 街 路 １０ｍ　県道 交通 施設 瀬上駅北西方 800m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駐車場を備えない小規模店舗が多い既成商業地域である。瀬上地区の土地需要は居住用が殆どで商業系利用目的 の取引は少なく、地価は、横這い乃至やや下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外部の商業地域で周辺の商住混在地域を含む。需要者の中心は地縁性を有する小規模法人、個人事業者 、個人等で圏外からの参入は少ない。周辺住民を顧客層とする既成商業地域で他地域からの顧客流入は少なく、郊外型 店舗への顧客流出が常態化している。事業目的の用地需要は限定的で新規出店は殆ど見られない状況にある。商業地の 取引は少なく需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、商業地の取引が少ない中、瀬上町内の事例を採用して試算されており実証性を有する価格が得られた。商 業地であるため収益価格の試算を試みたが高騰する建設費を背景に断念した。近隣地域は自用の店舗が中心で需要者の 意思決定は市場流通価格に基づくものと思料する。本件は、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [103.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温 泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回 復により商況の最悪期を脱したものと観察さ れる。 店舗の新規出店はもとより改装等の動きも観 察されず、地域の活力が低下傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％