鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ５Ｙ -60	福島市		更地	（　）	ほぼ正方形	東27m国道、中間画地		近商 (90,300)
b	２３Ｋ５Ｙ -56	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m国道、中間画地		近商 (80,300)
c	２３Ｋ５Ｙ -59	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西27m国道、南8.1m、角地		商業 (100,400)
d	２３Ｋ４Ｙ -27	福島市		更地	（　）	不整形	西24m国道、南7m、角地		近商 (100,300)
e	２３Ｋ５Ｙ -79	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,023	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,094	100 [ 100.0]	64,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	66,000
b	(　 ) 57,997	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,635	100 [ 92.9]	63,116		65,000
c	(　 ) 73,040	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	72,969	100 [ 113.5]	64,290		66,200
d	(　 ) 86,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	88,436	100 [ 137.0]	64,552		66,500
e	(　 ) 68,106	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	76,127	100 [ 117.0]	65,066		67,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +0.2
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

福島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,514,679	2,001,743	5,512,936	4,738,210	774,726	（　0.9466） 733,356	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,103,000 円　　　　（　 25,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	548 ㎡	24.5 m x 22.3 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

店舗・事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	2,294	389,980	3.0	1,169,940
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	85.0	170.00	1,700	289,000	3.0	867,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	85.0	340.00		678,980		2,036,940
								0

⑨年額支払賃料	678,980 円　×　12ヶ月　＝　 8,147,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,147,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 651,821 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,495,939 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,036,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,740 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,514,679 円　　　　（　 13,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-14	1,653 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ３ＴＹ　　　　-6	1,587 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,351
c	２３Ｋ５Ｔ　　　　-5	1,470 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,162

福島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	329,500 円	65,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	570,343 円	8,147,760　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 298,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 672,100 円	65,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,001,743 円　（　　　　　　 3,653 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,738,210 円（　　　　　 8,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,514,679 円
②総費用	2,001,743 円
③純収益　①－②	5,512,936 円
④建物等に帰属する純収益	4,738,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	774,726 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	733,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,103,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福島 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-16

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　河谷　元

TEL.

鑑定評価額

36,200,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市松浪町３８番１｢松浪町４－１８｣				②地積　(㎡)	548 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1.2:1	店舗、工場兼住宅Ｓ2	店舗、営業所、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南東27m国道、北東側道	水道、ガス、下水	福島 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 220.0 ｍ、規模　　 550 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中心部に比較的近い国道沿い
の商業地域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

福島駅北東方

2.8km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心部に近い利便性があり、当面は現況を維持するものと予測。背後住宅地の価格上昇もあって地価は高止まり
しており、将来的にも小幅ながら上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市内の商業地域一帯。需要者の中心は県北地区の中小規模の法人ないし個人事業者と見込まれる。中
心部に近い商業地域で優良な売物件は少なく、需要は比較的安定している。コロナ感染症の影響も飲食業等で部分的に
見られるものの、市場全体としては影響は見られていない。取引の中心となる価格帯は、規模が様々で一定した水準の
把握は困難であるが、３００～７００㎡の土地で２，０００～５，０００万円程度が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸も比較的見られるが土地利用の中心は自用であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は
やや低位に試算された。一方比準価格は、繁華性、利便性等、市場において重視される価格形成要因を同様に重視して
格差率の査定を行っており、市場性は適切に反映されていると判断され規範性が認められる。よって比準価格を標準に
、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,600 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 84.3]

[103.0]
100

65,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築
費の上昇が必要投資額を押し上げており、不
動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状
況にある。

やや北側に食品スーパーマーケットが開業し
、商業地としての集客力が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４ -82	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、北西8m、北6m、三方路		近商 (90,200)
b	２３Ｋ４Ｙ -29	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東24m国道、北6.5m、角地		商業 (90,500)
c	２３Ｋ５Ｙ -56	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	２３Ｋ５Ｙ -79	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	59,048	100 [ 97.5]	60,562	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	62,400
b	(　 ) 91,911	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	91,638	100 [ 137.8]	66,501		68,500
c	(　 ) 57,997	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,635	100 [ 94.9]	61,786		63,600
d	(　 ) 68,106	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	76,127	100 [ 124.0]	61,393		63,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

福島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,290,222	2,039,445	6,250,777	5,424,200	826,577	（　0.9722） 803,598	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	15,453,808 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	211.68	Ｓ2	423.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	548 ㎡	24.5 m x 22.3 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

繁華性を考慮し、１階を店舗、２階を事務所とするテナントビルを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段室等の共用スペースを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	211.68	85.0	179.93	2,362	424,995	4.0	1,699,980
							0.0	0
2～ 2	事務所	211.68	85.0	179.93	1,890	340,068	4.0	1,360,272
							0.0	0
～

～

～

計		423.36	85.0	359.86		765,063		3,060,252
								0

⑨年額支払賃料	765,063 円　×　12ヶ月　＝　 9,180,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,180,756 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 918,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,262,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,060,252 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,290,222 円　　　　（　 15,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ３Ｔ　　　　-3	2,129 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,100	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,896 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ５Ｔ　　　　-5	1,470 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,547
c	２３Ｋ４Ｔ　　　　-5	2,090 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [125.0]	1,674

福島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,200 円	73,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	550,845 円	9,180,756　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 747,600 円	73,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,300 円	73,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,300 円	73,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,039,445 円　（　　　　　　 3,722 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,300,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 423.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0698 × 35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,424,200 円（　　　　　 9,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,290,222 円
②総費用	2,039,445 円
③純収益　①－②	6,250,777 円
④建物等に帰属する純収益	5,424,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	826,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	803,598 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,453,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）