鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ１独自 -1	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	西27m市道、北16m、角地		近商地区計画等 (80,400)
b	２３Ｋ３ -30	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、西4m、角地		近商 (90,200)
c	２３Ｋ４Ｙ -17	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	西2.8m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	２３Ｋ２ -25	福島市		更地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		商業 (90,300)
e	２３Ｋ３ -68	福島市		建付地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北25m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,411	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	181,495	100 [ 116.0]	156,461	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 145,282	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	143,003	100 [ 93.5]	152,944		156,000
c	(　 ) 132,181	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,296	100 [ 86.1]	155,977		159,000
d	(　 ) 181,269	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,900	100 [ 119.2]	153,440		157,000
e	(　 ) 153,128	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	149,190	100 [ 94.1]	158,544		162,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.5
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

福島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,237,346	5,526,246	12,711,100	8,533,000	4,178,100	（　0.9722） 4,061,949	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	78,114,404 円　　　　（　 70,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	70 ％	600 ％	600 ％	1,110 ㎡	24.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建建物の内、１階店舗、２階事務所のフロア貸しと想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	86.1	301.35	2,643	796,468	6.0	4,778,808
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	94.1	329.35	2,200	724,570	6.0	4,347,420
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	90.1	630.70		1,521,038		9,126,228
								0

⑨年額支払賃料	1,521,038 円　×　12ヶ月　＝　 18,252,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 630.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,252,456 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,017,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,155,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,126,228 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,237,346 円　　　　（　 16,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ１Ｔ　　　　-11	2,008 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,643 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ８ＴＹ　　　　-2	1,978 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,586
c	２３Ｋ１Ｔ　　　　-10	1,551 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,607

福島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,017,246 円	20,172,456　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,433,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	115,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	97,900 円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,526,246 円　（　　　　　　 4,979 円／㎡）　　（経費率　　 30.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,533,000 円（　　　　　 7,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,237,346 円
②総費用	5,526,246 円
③純収益　①－②	12,711,100 円
④建物等に帰属する純収益	8,533,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,178,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,061,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,659 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,114,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-14

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　河谷　元

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市三河南町１番９外｢三河南町５－８｣				②地積　(㎡)	1,110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）地区計画等 (70,600)
	1:2	店舗ＲＣ2	銀行、ホテル、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域	南32m市道、背面道	水道、ガス、下水	福島 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福島駅西口側の駅前商業地域
で、整然と整備されている

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

福島駅西方

190m

法令

規制

商業
(70,600)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い利便性があり、当面は現況を維持するものと予測。大規模・業務系の画地やマンションが中心で東口側
との住み分けができており、需要は比較的安定的で地価も小幅ながら上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市内の商業地域一帯。需要者の中心は中・大規模の法人であり、繁華性を考慮すれば福島県のほか、
東北地方及び関東地方北部からの需要も期待される。コロナ感染症の影響が続いているが、事務所系、業務系の商業地
域においては足元では影響は見られておらず、優良地の品薄感もあって需要は比較的安定している。取引の中心となる
価格帯は、規模が様々で把握は困難であるが、土地のみで７，０００万円程度以下が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心部の商業地域であるものの自用物件も多いため賃貸市場は成熟の程度が低く、収益価格はやや低位に試算された。
一方比準価格は、取引は少ないものの規範性の高い事例を相応に収集し得たことから精度が高く、繁華性、集客力等市
場において重視される観点は価格形成要因の比較において適切に反映させているため説得力も優れる。よって比準価格
を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との規準を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[161.6]

[102.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築
費の上昇が必要投資額を押し上げており、不
動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状
況にある。

駅東口側にホテルの建築計画が出ており、一
部業種は競合となる可能性がある。

駅前地区にあって比較的まとまった規模の画
地であり、集客力の優位性から一定の需要は
保たれている。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -67	福島市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２３Ｋ３ -68	福島市		建付地	（　）	ほぼ台形	西22m県道、北25m、角地		商業 (100,500)
c	２３Ｋ４Ｙ -13	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、中間画地		商業 (100,300)
d	２３Ｋ４Ｙ -29	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東24m国道、北6.5m、角地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,916	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	69,221	100 [ 50.5]	137,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 153,128	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	149,190	100 [ 92.2]	161,811		165,000
c	(　 ) 108,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,588	100 [ 65.1]	166,802		170,000
d	(　 ) 91,911	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	91,638	100 [ 57.9]	158,269		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -41.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

福島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,544,526	4,559,490	12,985,036	9,028,000	3,957,036	（　0.9453） 3,740,586	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	71,934,346 円　　　　（　 64,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	352.80	Ｓ2	705.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	70 ％	600 ％	600 ％	1,110 ㎡	24.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

繁華性を考慮し、１階を店舗、２階を事務所とするテナントビルを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段室等の共用スペースを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	352.80	85.0	299.88	2,600	779,688	4.0	3,118,752
							0.0	0
2～ 2	事務所	352.80	85.0	299.88	2,150	644,742	4.0	2,578,968
							0.0	0
～

～

～

計		705.60	85.0	599.76		1,424,430		5,697,720
								0

⑨年額支払賃料	1,424,430 円　×　12ヶ月　＝　 17,093,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 599.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,093,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,521,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,492,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,697,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,544,526 円　　　　（　 15,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ４ＴＹ　　　　-6	2,446 ( 2,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,157 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３Ｋ８ＴＹ　　　　-2	1,978 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	1,891
c	２３Ｋ８ＴＹ　　　　-3	2,439 ( 2,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,286

福島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,000 円	122,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,140,790 円	19,013,160　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,442,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,244,400 円	122,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,559,490 円　（　　　　　　 4,108 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 705.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0698 × 35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,028,000 円（　　　　　 8,133 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,544,526 円
②総費用	4,559,490 円
③純収益　①－②	12,985,036 円
④建物等に帰属する純収益	9,028,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,957,036 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,740,586 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,934,346 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,800 円／㎡）