別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-12 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市伏拝字台田３番３ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼倉庫 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ駅前の商 業地域 北西15m県道 水道、下水 南福島 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地から離れた南福島 駅前の商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 南福島駅東方 300m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅に近接する商業地域であるが、その繁華性は低い。住宅としての利用も可能な地域であることから、周 辺の住宅地域での地価上昇の影響も受け、当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の商業地域及び混在地域一帯である。需要者は市内に地縁性を有する個人事業者や小規模法人 が中心である。郊外の路線商業地域等との競争関係が激しく、旧来からの商業地域の商況は厳しいが、昨今は需要が堅 調な住宅利用の取引も見られる。その影響により地価の上昇傾向が見られる地域もある。商業地の取引件数が少なく利 用される画地規模が区々であることから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの商業地域で自用の店舗、事業所が多く、賃貸市場の熟成が低い。また、昨今の建築費高騰や、土地及び建物 の投資額に見合った賃料水準が形成されていないことから、収益還元法が試算できなかった。比準価格は同一需給圏内 の郊外の商業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、商業地 域の市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 55,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部の業種では新型コロナによる影響が残っ ているものの、全体としては緩和の傾向にあ り、商業地域の地価も回復傾向が見られる。 商業地域としての繁華性は低いが、市内で地 価上昇が見られている住宅地としての利用も 可能な地域である。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％