別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福島 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-10 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　安彦　隆一   TEL.

鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町字十綱町１番７ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗 Ｗ2 小規模小売店舗等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 北東9.5m市道 水道、ガス、下水 飯坂温泉 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 飯坂温泉駅前の旧来からの商 店街 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 飯坂温泉駅西方 90m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の影響により旅行業界等は不況が継続しており、温泉街である当該地域においてもその影響は認められ る。そのため、地価はしばらく下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市郊外の商業地域や商住混在地域並びに周辺温泉地商業地域で、需要者は主として観光業者等であ る。温泉離れ傾向が全国的に見られるが、現在でもコロナ禍の収束が見通せないことから、しばらくは温泉商業地の需 要は低迷が続くものとみられる。取引価格については取引自体も少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自用の店舗や併用住宅等としての土地利用が主であり、取引事例から求めた比準価格は近隣地域の地価 水準を適切に反映しているものと判断した。一方、収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな いため、また建築資材の高騰により、その価格を試算することができなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束が見通せず、先行きは不透明 であり、商況が改善してゆく見込みも望めな い状況にある。 飯坂地区では、人口・世帯数の減少傾向が続 いている。飯坂温泉ではコロナ禍の影響によ り繁華性が低下している。 間口が狭く、奥行が長い形状は近隣地域では 標準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％