鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -29	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東24m国道、北6.5m、角地		商業 (90,500)
b	２３Ｋ５Ｙ -78	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南3.6m市道、東1.2m、角地		商業 (90,240)
c	２３Ｋ４Ｙ -27	福島市		更地	（　）	不整形	西24m国道、南7m、角地		近商 (100,300)
d	２３Ｋ５Ｙ -79	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、中間画地		準工 (70,200)
e	２３Ｋ５ -80	福島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m県道、西7.5m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,911	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	91,638	100 [ 120.3]	76,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 64,179	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,757	100 [ 87.8]	73,755		73,800
c	(　 ) 86,500	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.3]	88,436	100 [ 116.4]	75,976		76,000
d	(　 ) 68,106	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	76,127	100 [ 110.1]	69,144		69,100
e	(　 ) 42,242	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.8]	64,680	100 [ 87.7]	73,751		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,300 円／㎡]

福島 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,812,709	791,819	2,020,890	1,929,200	91,690	（　0.9722） 89,141	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,714,250 円　　　　（　 10,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	167 ㎡	12.7 m x 13.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建店舗兼事務所、フロア貸し。地域の現況及び費用対効果を勘案し想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	90.0	63.00	1,990	125,370	2.0	250,740
							1.0	125,370
2～ 2	事務所	70.00	90.0	63.00	1,592	100,296	2.0	200,592
							1.0	100,296
～

～

～

計		140.00	90.0	126.00		225,666		451,332
								225,666

⑨年額支払賃料	225,666 円　×　12ヶ月　＝　 2,707,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,707,992 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 304,399 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,739,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	451,332 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 225,666 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 69,054 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,812,709 円　　　　（　 16,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ５Ｔ　　　　-6	1,287 ( 1,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-14	1,653 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,035
c	２３Ｋ５Ｔ　　　　-8	1,982 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	2,058

福島 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	243,519 円	3,043,992　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	26,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 791,819 円　（　　　　　　 4,741 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,929,200 円（　　　　　 11,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,812,709 円
②総費用	791,819 円
③純収益　①－②	2,020,890 円
④建物等に帰属する純収益	1,929,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,714,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福島 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-9

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　忠信

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市天神町６４番５｢天神町１５－２８｣				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1	店舗兼住宅Ｗ3	店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域	東8m市道	水道、ガス、下水	福島 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

低層の小規模店舗、住宅、駐
車場等が混在する繁華性が低
い商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

福島駅北東方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の小規模店舗を主体とする商業地域である。利便性の高い立地条件を背景に住居系利用も見込まれる地
域で、地価は、横這い乃至やや上昇の余地があるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,690 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心市街地の商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は地縁性を有する小規模法人、中心部居住を
選好する個人等である。駅から離れることから顧客の回遊が見られず繁華性が劣る地域である。駐車場等の低利用地が
介在する商業地域であるが中心部住宅地の供給不足を受けた居住目的の需要も見込まれる。事業系目的の中心価格帯は
利用目的や需要者の属性、資本力の差異により取引総額にはバラツキがある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は画地規模が類似する事例を重視しつつ得られた実証性を有する価格である。収益価格は高騰する建設費を背
景に低位に乖離して得られたが、試算過程には想定要素も内在し価格の精度には限界がある。近隣地域は自用の店舗が
中心で、住宅用途としての利用も選択肢となる地域であり、市場参加者は市場流通価格を重視するものと思料する。本
件は、比準価格を採用し収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[146.8]

[100.0]
100

73,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温
泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回
復により商況の最悪期を脱したものと観察さ
れる。

地域要因に特段の変動はみられず繁華性の低
い状態が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４Ｙ -30	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２３Ｋ５Ｙ -59	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西27m国道、南8.1m、角地		商業 (100,400)
c	２３Ｋ４Ｙ -29	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東24m国道、北6.5m、角地		商業 (90,500)
d	２３Ｋ５Ｙ -78	福島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南3.6m市道、東1.2m、角地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,444	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	69,252	100 [ 99.5]	69,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,600
b	(　 ) 73,040	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	72,969	100 [ 101.1]	72,175		72,200
c	(　 ) 91,911	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	91,638	100 [ 120.3]	76,175		76,200
d	(　 ) 64,179	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,757	100 [ 86.0]	75,299		75,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

福島 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,796,988	790,171	2,006,817	1,929,200	77,617	（　0.9722） 75,459	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,451,135 円　　　　（　 8,690 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	88.00	Ｓ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	167 ㎡	12.7 m x 13.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所。各階フロアー貸し。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

低層店舗、事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	72.00	90.0	64.80	1,990	128,952	2.0	257,904
							1.0	128,952
一括 2～ 2	事務所	72.00	95.0	68.40	1,592	108,893	2.0	217,786
							1.0	108,893
～

～

～

計		144.00	92.5	133.20		237,845		475,690
								237,845

⑨年額支払賃料	237,845 円　×　12ヶ月　＝　 2,854,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,854,140 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 302,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,719,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,690 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,845 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,796,988 円　　　　（　 16,748 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ６ＴＹ　　　　-7	3,375 ( 3,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	2,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ８ＴＹ　　　　-4	2,286 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,758
c	２３Ｋ４ＴＹ　　　　-2	1,796 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,765

福島 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	241,771 円	3,022,140　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	26,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 790,171 円　（　　　　　　 4,732 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,929,200 円（　　　　　 11,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,796,988 円
②総費用	790,171 円
③純収益　①－②	2,006,817 円
④建物等に帰属する純収益	1,929,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,451,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,690 円／㎡）