鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ５Ｙ -74	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北5.5m、角地		準工 (60,200)
b	２３Ｋ５Ｙ -76	福島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３Ｋ５Ｙ -56	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	２３Ｋ５Ｙ -75	福島市		建付地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e	２３Ｋ４ -40	福島市		更地	（　）	長方形	西40m国道、南10m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 47,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	46,972	100 [ 77.1]	60,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	62,100
b	(　 ) 53,119	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,385	100 [ 88.3]	60,459		61,700
c	(　 ) 57,997	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,635	100 [ 96.6]	60,699		61,900
d	(　 ) 60,633	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,179	100 [ 104.0]	58,826		60,000
e	(　 ) 68,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,207	100 [ 110.0]	62,006		63,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.2	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

福島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,289,821	2,365,980	6,923,841	5,377,820	1,546,021	（　0.9722） 1,503,042	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	28,904,654 円　　　　（　 23,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,246 ㎡	38.5 m x 31.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗、１棟貸し。地域の現況及び費用対効果を勘案し想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,814	816,300	3.0	2,448,900
							1.0	816,300
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		816,300		2,448,900
								816,300

⑨年額支払賃料	816,300 円　×　12ヶ月　＝　 9,795,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,795,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 783,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,011,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,448,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,530 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 816,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 255,339 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,289,821 円　　　　（　 7,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ５Ｔ　　　　-7	2,881 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [155.0]	1,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,814 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-5	3,019 ( 3,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,858
c	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-6	1,696 ( 1,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	1,861

福島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	359,000 円	71,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	489,780 円	9,795,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 641,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 732,300 円	71,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,800 円	71,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,365,980 円　（　　　　　　 1,899 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0724 × 35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,377,820 円（　　　　　 4,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,289,821 円
②総費用	2,365,980 円
③純収益　①－②	6,923,841 円
④建物等に帰属する純収益	5,377,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,546,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,503,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,206 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,904,654 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福島 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-5

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　河谷　元

TEL.

鑑定評価額

77,300,000 円

１㎡当たりの価格

62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市大森字北島１番１外				②地積　(㎡)	1,246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	郊外型店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南25m国道、西側道	水道、下水	福島 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 110 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

福島西ＩＣから市中心部への
経路沿いの路線商業地域

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

福島駅南西方

2.6km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

やや南方の県道南福島停車場線沿いの路線商業地域との競合はあるが、交通量は比較的安定しており、当面は現
況を維持するものと予測。地価は横ばい程度に収束するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市内の路線商業地域の一帯。需要者は投資額の水準を考慮すれば福島県内の中規模事業者と見込まれ
る。より南方の県道南福島停車場線沿線が市中心部からは離れるながら人気を集めているが、近隣地域である国道１１
５号沿いはそれと比して営業年数が長い店舗も多く、商況は比較的安定的である。取引の中心となる価格帯は、規模が
様々で一定した水準の把握は困難であるものの、土地が６，０００万円以下程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域であるが賃貸は市場としての成熟の程度が低く、土地価格と比較して賃料水準が割安であるため、建築費の上
昇傾向もあって収益価格はやや低位に試算された。一方比準価格は、繁華性、集客力等、商業地の取引において重視さ
れる観点からの地域格差率、標準化補正率の査定を行って試算しており、説得力に優れると判断される。よって比準価
格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との規準による検証を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,600 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 88.9]

[102.0]
100

61,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からは脱却しつつあるものの、建築
費の上昇が必要投資額を押し上げており、不
動産市場は本格的回復への推進力を欠いた状
況にある。

コロナ禍以降開発は止まった感があり、地域
要因にこのところ変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ２ -67	福島市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２３Ｋ４ -40	福島市		更地	（　）	長方形	西40m国道、南10m、角地		準工 (60,200)
c	２３Ｋ５Ｙ -74	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北5.5m、角地		準工 (60,200)
d	２３Ｋ５Ｙ -75	福島市		建付地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,916	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	69,221	100 [ 125.8]	55,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	56,100
b	(　 ) 68,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,207	100 [ 103.0]	66,220		67,500
c	(　 ) 47,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	46,972	100 [ 77.1]	60,923		62,100
d	(　 ) 60,633	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,179	100 [ 104.0]	58,826		60,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

福島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,124,594	2,380,385	6,744,209	5,165,200	1,579,009	（　0.9722） 1,535,113	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	29,521,404 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	423.36	Ｓ1	423.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,246 ㎡	38.5 m x 31.5 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

国道沿いの路線商業地であり、平家建の賃貸店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

構造を考慮し共用スペースは不要と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	423.36	100.0	423.36	1,989	842,063	4.0	3,368,252
							0.0	0
～

～

～

～

計		423.36	100.0	423.36		842,063		3,368,252
								0

⑨年額支払賃料	842,063 円　×　12ヶ月　＝　 10,104,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 423.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,104,756 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,010,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,094,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,368,252 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,124,594 円　　　　（　 7,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-6	1,696 ( 1,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,996 円/㎡　月額支払賃料（　 1,989 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ７Ｔ　　　　-1	1,869 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,190
c	２３Ｋ８Ｔ　　　　-4	2,070 ( 2,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,855

福島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,200 円	69,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	606,285 円	10,104,756　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 643,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 711,900 円	69,800,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,800 円	69,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,800 円	69,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,380,385 円　（　　　　　　 1,910 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 423.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0698 × 35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,165,200 円（　　　　　 4,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,124,594 円
②総費用	2,380,385 円
③純収益　①－②	6,744,209 円
④建物等に帰属する純収益	5,165,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,579,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,535,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,521,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）