鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ４ -40	福島市		更地	（　）	長方形	西40m国道、南10m、角地		準工 (60,200)
b	２３Ｋ４ -82	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、北西8m、北6m、三方路		近商 (90,200)
c	２３Ｋ５Ｙ -56	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	２３Ｋ５Ｙ -74	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北5.5m、角地		準工 (60,200)
e	２３Ｋ５Ｙ -75	福島市		建付地	（　）	長方形	南22m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,889	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	68,207	100 [ 104.6]	65,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	65,100
b	(　 ) 53,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	59,048	100 [ 105.0]	56,236		56,200
c	(　 ) 57,997	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,635	100 [ 103.2]	56,817		56,800
d	(　 ) 47,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	46,972	100 [ 78.3]	59,990		59,900
e	(　 ) 60,633	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,179	100 [ 106.6]	57,391		57,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

福島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,477,715	10,340,280	29,137,435	21,978,000	7,159,435	（　0.9722） 6,960,403	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	133,853,904 円　　　　（　 22,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,800.00	Ｓ1	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	5,978 ㎡	71.5 m x 98.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

県道沿いの路線商業地であり、平家建の賃貸店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

構造を考慮し共用スペースは不要と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,800.00	100.0	1,800.00	1,980	3,564,000	4.0	14,256,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,800.00	100.0	1,800.00		3,564,000		14,256,000
								0

⑨年額支払賃料	3,564,000 円　×　12ヶ月　＝　 42,768,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,768,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,421,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,346,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,256,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,477,715 円　　　　（　 6,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-11	1,796 ( 1,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	2,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,987 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ５ＴＹ　　　　-12	1,555 ( 1,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,819
c	２３Ｋ７Ｔ　　　　-1	1,869 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,190

福島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,188,000 円	297,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,566,080 円	42,768,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,962,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,029,400 円	297,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	297,000 円	297,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,340,280 円　（　　　　　　 1,730 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	297,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0698 × 35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,978,000 円（　　　　　 3,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,477,715 円
②総費用	10,340,280 円
③純収益　①－②	29,137,435 円
④建物等に帰属する純収益	21,978,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,159,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,960,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,853,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
福島 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-4

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　忠信

TEL.

鑑定評価額

356,000,000 円

１㎡当たりの価格

59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市太平寺字児子塚５２番１外				②地積　(㎡)	5,978 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	不整形 1:1.5	店舗Ｓ1	郊外型店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北25m県道、三方路	水道、下水	南福島 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 6,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

市街地南方の県道沿いに形成
された新興路線商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

南福島駅北西方

920m

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地南方に形成された新興路線商業地域である。近年商業集積を高めつつ推移しており、商業背後地の充実や
福島西道路の南伸整備を背景に、今後も熟成度を高めつつ堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元事業者や沿道型店舗を展開する県内外の法人である。本地
域は、背後住宅地の充実や国道４号、福島西道路を結ぶ立地等により商業集積、熟成度を高めつつ推移しているが、沿
道には住宅の立地も多く新規開発の余地が少なくなっている。近年、定期借地権の活用が定着化する中、需要者層や画
地規模等の差異があり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は画地規模の類似する路線商業地域の事例を重視しつつ得られた実証性を有する価格である。収益価格は高騰
する建設費を背景に低位に乖離して得られたが、試算過程には想定要素も内在し価格の精度には限界がある。近隣地域
は自用の店舗が中心で賃貸経営を目的とする事業者は少なく収益価格の説得力は低位に留まる。本件は、比準価格を採
用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福島 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,600 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[ 99.9]
100

59,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が続く中、飲食系繁華街や温
泉街等は厳しい状況にあるが、経済活動の回
復により郊外型店舗等の商況が改善している
。

立地条件や商業背後地の充実に支えられ、圏
内における市場競争力は高位にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｋ５Ｙ -92	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、東4m、北12m、三方路		２住居地区計画等 (70,200)
b	２３Ｋ５Ｙ -93	福島市		建付地	（　）	不整形	東24m国道、西7.5m、二方路		準工 (60,200)
c	２３Ｋ２ -67	福島市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２３Ｋ４ -82	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、北西8m、北6m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	79,155	100 [ 123.1]	64,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	64,200
b	(　 ) 42,940	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 86.4]	56,602	100 [ 97.1]	58,292		58,200
c	(　 ) 64,916	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	69,221	100 [ 123.6]	56,004		55,900
d	(　 ) 53,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	59,048	100 [ 100.0]	59,048		59,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

福島 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,508,353	12,262,160	32,246,193	25,673,200	6,572,993	（　0.9722） 6,390,264	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	122,889,692 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	2,100.00	Ｓ1	2,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	5,978 ㎡	71.5 m x 98.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	2,100.00	100.0	2,100.00	1,915	4,021,500	3.0	12,064,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,100.00	100.0	2,100.00		4,021,500		12,064,500
								0

⑨年額支払賃料	4,021,500 円　×　12ヶ月　＝　 48,258,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,258,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,860,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,397,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,064,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,993 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,508,353 円　　　　（　 7,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３Ｋ８Ｔ　　　　-6	1,766 ( 1,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,957	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,915 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３Ｋ８ＴＹ　　　　-2	1,978 ( 1,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,893
c	２３Ｋ８Ｔ　　　　-7	1,351 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,422

福島 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,730,000 円	346,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,378,060 円	48,258,000　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,932,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,529,200 円	346,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,262,160 円　（　　　　　　 2,051 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,673,200 円（　　　　　 4,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,508,353 円
②総費用	12,262,160 円
③純収益　①－②	32,246,193 円
④建物等に帰属する純収益	25,673,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,572,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,390,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,889,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）